申請房屋增貸前12大重點總整理(利率、申請、流程)

當你臨時有資金需求的時候該怎麼辦?這時除了信貸、車貸,如果能夠懂得善用房屋來做為資金周轉的工具,也是不錯的選項。其中利率較低、額度較大的房屋增貸,可能是許多人的第一選擇,但當房屋增貸申請不過該怎麼辦?或增貸後金額不夠使用該如何解套?透過這篇就來告訴你申請房屋增貸時,有哪些該注意的地方。

1. 房屋增貸是什麼?

房子是最保值的財產,在現今房價持續高漲的情況下,若臨時有資金需求時,透過房屋增貸取得資金,是最好的方式之一,房屋增貸有:利率低且額度大的優點,借款人可依照個人資金需求金額,向原貸款銀行提出申請,原銀行會根據目前房屋市場行情進行重新鑑價,並依據借款人的債信與財力狀況,進行評估審核,給予准駁。 一般申請人必須保有良好的信用狀況,與正常的還款紀錄,加上穩定的工作與收入的狀況下,才能將已繳一段時間的房貸,將還掉的房貸本金,多貸出來,甚至再增加更多的資金出來。 房屋增貸常見問題

2. 房屋增貸優點有哪些?

當需要資金周轉時,可以不用賣房也能取得資金,將增值的房價向銀行貸款出來,活化你的不動產,房子也能這樣幫你:

  •  額度高
    依照房屋的價值而定,銀行的房貸成數上限,是房屋價值的八成,最高額度是6000萬,而且沒有DBR22倍的限制。
  •  利率低
    房屋貸款為所有貸款中放款利率最低,目前最低的是 1.31%
  • 還款長
    房屋貸款還款年限最長可達40年
  • 費用低
    房屋增貸相關費用僅有代書費、地政規費與銀行的開辦費,沒有額外費用產生
  •  審核快

由於房屋增貸是向原貸款銀行,再申請一筆資金,銀行審核速度會快些,工作流程約7至10個工作天,如需做追加設定,則多1~2天

房屋增貸優點

3. 房屋增貸缺點有哪些?

  • 審核嚴

當申請人信用瑕疵、工作、收入證明不明確,負債比過高,信用評分不足時,房屋增貸不易過件。

  • 額度小

原貸款銀行房屋鑑價通常會較保守,因鑑價後增值空間不大,房屋增貸成功機率通常不高,或核貸金額較低。

4. 各銀行房屋增貸利率

一般而言申請房屋增貸能夠享有與原房貸利率與額度優勢,銀行會依據房屋殘值與個人狀況進行估算,通常落在年利率1.4%~3%(此為我國合法利率範圍內),由於每家銀行申貸條件與利率都不盡相同,建議申貸前可以先多方比較參考,選擇適合自己還款方式。

貸款銀行貸款利率貸款期限貸款成數
國泰世華銀行1.37%起最長20年最高8成
王道銀行1.65%起最長40年最高85成
凱基銀行1.33%起最長20年最高85成

5. 申請房屋增貸條件有哪些?

  • 原房貸繳款紀錄正常
  • 與銀行往來信用紀錄正常、信用良好者信用評分須達600分以上
  • 需有明確的財力證明
  • 負債比須符合銀行規定(負債比率需低於40%以上)
  • 工作收入穩定,有工作證明

6. 房屋增貸需準備哪些資料?

因房屋增貸是向原貸款銀行提出申請,也因為已經是往來許久的客戶,銀行內部也有借款人的基本資料,所以申請房屋增貸所需資料也比較簡單,需準備資料如下:

  • 雙證件
  • 申請書與個資同意書資料
  • 工作證明資料(如勞保異動明細或是在職證明等)
  • 收入證明資料(如薪資轉帳存摺或扣繳憑單,國稅局申請的所得清單或完稅證明)
  • 其他財力證明資料(如定存單、基金對帳單、股票庫存等資料)

房屋增貸準備資料

7. 房屋增貸流程是什麼?

  • 提出申請
  • 親至銀行填寫貸款申請書,並繳交所需資料(0.5天)
  • 房屋鑑價
  • 銀行房屋鑑價部門須至房屋進行鑑價作業(2天)
  • 進行審核
  • 估價完成後若有增貸空間,則銀行開始進行審核(3-5天)
  • 對保簽約
  • 貸款核准後,借款人需親至銀行進行對保簽約作業(0.5天)
  • 設定抵押
  • 代書送件地政事務所,辦理抵押權設定(1~2天)
  •  撥款入戶
    設定完成後,銀行撥款至帳戶(0.5天)

房屋增貸流程從提出申請至撥款入戶合計約7~10個工作天,就可以完成撥款。

房屋增貸申請流程

房屋增貸對保需準備資料

      • 雙證件
      • 撥款存摺印鑑章
      • 權狀正本

8. 房屋增貸申請前要留意什麼?

想要申請房屋增貸時,請務必要注意以下情況:

  • 房屋條件

因銀行估價師須至房屋進行拍照鑑價作業,建議須將屋內擺設整齊,可幫助提高鑑價金額,至少不會因屋內擺設不整齊,屋況不乾淨,而造成扣分,使鑑價金額降低。 估價師至房屋現場拍照時,建議將所有電燈打開,部分窗戶也要打開,讓屋內空間明亮,空氣流通,這樣也可以加分。

  • 個人條件

如果規劃要申請房屋增貸,建議在申貸前六個月,調整以下事項,讓房屋增貸可以順利核貸。

      • 財力狀況
        將所有資金集中在存摺帳戶中,不要有月光族的情形出現。
      • 按時繳款
        所有貸款均須正常繳款,不能有遲繳情形。
      • 不動用循環利息
        信用卡也務必都全額繳清,不要使用循環信用或是預借現金等情形。(不要只繳最低應繳金額)
      • 近期不申貸
        不要向任何金融機構提出"新業務申請"需求,就是提出申請貸款的需求,這樣會有近期同業查詢,以及降低信用評分的缺點。
      • 可加購房貸壽險
        若自身狀況較差,則建議加購房貸壽險,以幫助提高過件率。

成功申貸後,申請人在原貸款銀行就會有兩筆房貸契約,也就是需同時負擔「兩筆」房貸繳款,因此,建議您申請前務必先評估自身還款能力,與增貸條件是否能夠符合需求,再決定是否申辦。

※溫馨提醒:房貸繳納至少一年以上再申請房貸增貸比較好,這樣可以讓銀行知道,這一年內還款的情形,讓銀行可以憑這一年的還款紀錄推測,未來增貸的貸款繳款,是否也會正常繳款,不用因為擔心借款人是否為風險較高的客戶,而降低核貸金額,或甚至是婉拒申請。

9. 房屋增貸辦不過的原因有哪些?

向銀行申請房屋增貸,你知道被婉拒貸不過的原因嗎?

        • 職業收入不明,工作是屬於領現的族群
        • 申請人信用狀況不佳,貸款有遲繳記錄,或信用評分過低
        • 負債比過高,動用信用卡循環或預借現金等
        • 房子經銀行鑑價後,無增貸空間
        • 貸款中的房貸繳款紀錄不佳
        • 申貸前找多家銀行申貸信貸或車貸等,造成多家銀行送件查詢

10. 銀行房屋增貸沒過怎麼辦?

向銀行提出申請房貸增貸後,可能會因原本仍在繳款的舊約本金仍高、貸款成數過高、繳款紀錄不佳,或是房屋經銀行重新鑑價後,發現該房屋增值的空間不大,造成無可貸空間,以至於無法順利放款,該怎麼辦?除了申請房屋增貸之外,還有房貸轉增貸以及二胎房貸的選擇。

  •  房屋增貸

房貸轉增就是將現有的房貸餘額,轉貸到另一家銀行,並增貸所需要的資金出來,選擇此方案的客戶,大多想要降低房貸利率、取得所需資金或者拉長房貸年限等,轉增貸成功後,有可能繳款金額與原貸款銀行差不多,但是卻增貸出一筆資金可以運用,這是一個不錯的選擇。 但想要辦理轉增貸者,需要考量轉貸成本,如銀行的開辦費手續費,火險地震險保費,代書費,地政規費等,以貸款金額500萬估算,整個房貸轉增貸完成後,約需要支出的所有轉貸成本如下:

          • 銀行的開辦費:3000~5000元。
          • 火險地震險保費:約3~4000元左右(依房屋重置成本計算)。
          • 代書費:8000~12000元。
          • 地政事務所規費:6000元,書狀費160元。

以上合計約: 20000~25000元左右。

  • 二胎房貸

除了房貸轉增貸之外,另外還有二胎房貸可以選擇,銀行的二胎房貸,利率最低2.49%起、貸款期限最長可到15年,條件也很不錯,但向銀行貸款唯一前提,仍然是維持個人良好的信用,但現行銀行一胎貸款大都已貸滿,想要辦理二胎房貸通常就會沒有空間、額度也相對不高,大約僅可貸出30~80萬不等的金額。

延伸閱讀2022銀行二胎房貸比較

銀行二胎房貸/房貸增貸/房貸轉增貸比較

貸款管道銀行二胎房貸房貸增貸房貸轉增貸
最高額度鑑價9成鑑價7~8成鑑價7~8成
還款期限7-15年最長20年最長30年
優點利率較高費用省,利率低利率較低,可取得資金
缺點還款期限短,月付金較高額度較低審核嚴格

11. 房屋銀行之外的選擇:好事貸二胎房貸

雖然銀行二胎房貸利率較低,但除非是優質客戶,或是房屋增值空間較多,才能符合銀行貸放條件,順利核貸,多半客戶可拿到的利率會落在5~7%左右,條件相當親民。相對的,也因為是銀行,審核規範較嚴格,審理時間也較久,額度更是不高,對於急需資金或較大額度的客戶來說,也可能緩不濟急,這時建議可以尋求股票上市融資公司:好事貸股份有限公司辦理,好事貸二胎房貸審理時間僅需一天,最低利率7%,最高額度300萬,貸款成數更是可以達到房屋鑑價的110%,相當推薦的選擇。

延伸閱讀:好事貸二胎房貸,好事貸是最專業的好事貸經銷商

好事貸好事貸二胎房貸與銀行二胎房貸比較

好事貸(好事貸二胎)比較銀行二胎
好事貸組織規模好事貸
7-10%年利率2.49-16%
300萬額度300萬
過件率
鑑價110%貸款成數鑑價90%
流程簡便、撥款快特點低利率、過件率低

12. 好事貸二胎貸款資金取得放心好管道-好事貸

有房族的資金好選擇-好事貸,好事貸是好事貸二胎房貸的最優質經銷商,過件率95%,傲視業界,二胎房貸能夠提供最高的貸款成數,審核條件比銀行寬鬆,滿足現金收入的自營商或個人工作室、對於沒有薪資證明的群族,也能提出申請,迅速核貸並撥款,好事貸二胎房貸最高可申請300萬資金,能夠將名下債務整合,剩下的資金還能自行運用。

作者簡介-周錦光
好事貸(好事貸二胎房貸直屬經銷商)
15年銀行放款經驗,曾任職以下金融機構:
.2003~2008年:遠東商銀 消費金融處 業務副理
.2008~2018年:三信商銀 消費金融處 業務經理

為什麼辦銀行貸款一直被婉拒? 提高銀行過件率的6個建議

有資金周轉需求,就是要找銀行,但近年來因為法規關係,使得向銀行貸款變得相當嚴格,讓許多人常被婉拒在銀行門外,你知道嗎? 銀行貸款不過的原因有很多,小從個人信貸大到房貸等各種貸款,每間銀行審核貸款的方式與角度不同,對於貸款人條件要求也不盡相同,但嚴格卻是一樣的,透過銀行借款就會核貸撥款嗎?  透過這篇整理出銀行貸款不過的原因有哪些? 並給你提高銀行貸款過件率的6個建議,趕快學起來。

1. 常見銀行貸款辦不過的原因

當需要資金周轉的時候,向銀行借款是最普遍也最安全的選擇,但銀行貸款當中的潛規則你知道多少? 申請銀行貸款的流程繁瑣,除了須填寫相關文件之外,也得檢附相關財力、工作等證明,縱然這樣配合到底,卻仍無法保證銀行一定貸得出來,最可怕的是,竟然還會因此多留下一筆聯徵紀錄,常見銀行貸款辦不過的原因有哪些呢?以下大致分為個人財務因素與聯徵條件因素來說明:

(1) 個人財務因素

  • 負債比過高
    物價上漲,薪資沒漲,缺錢自然就會需要向銀行周轉,信貸、車貸、信用卡循環..等,名下負債越來越多,這樣就是:負債比過高。
  • 無薪資、財力證明
    工作是屬於領現金族群或是自己做小生意,沒有薪資與財力證明,銀行為了能確保借款人日後有能力還款,會在申辦貸款時要求借款人提供財力或收入證明。
  • 工作年資短
    工作年資太短,或工作不穩定的人,會被銀行判定收入不穩定,屬於高風險客群。
  • 往來存摺積數不佳或月光族
    銀行會看借款人的往來存摺積數,若存摺簿內沒什麼存款,或是接近月底就沒錢了,俗稱月光族,這樣的客戶,要申貸也會很難過關。
  • 近一年內有增貸紀錄
    若於近一年內有增貸紀錄,因資金需求大,且還款時間不夠長,頻繁向銀行提出申貸需求的人,會讓銀行覺得資金缺口很大,通常過件率也不高。
  • 信用記錄不佳或有呆帳紀錄
    對銀行而言"良好的信用紀錄",是貸款的基本條件,若有信用記錄不佳或甚至有呆帳紀錄者,這些都可歸類為:信用瑕疵或信用不良,如果是信用有瑕疵、信用不良者,想要跟銀行貸款,根本就是不可能的事情。

※額外補充:聯徵中心的呆帳紀錄,自清償之日起揭露3年,若有銀行呆帳紀錄,只要將欠款清償,聯徵中心會將此紀錄揭露三年,期滿後就會變成信用空白,俗稱”老白”,這樣的客戶,要跟銀行申請貸款,成功率也是極低的。

銀行貸款不過個人因素

(2) 聯徵條件因素

  • 信用評分不高
    向銀行申請貸款,銀行審核的第一個要件,就是看借款人的信用評分,如果信用評分過低,銀行會直接婉拒,連談都沒得談。一般銀行會接收的信用評分是600分以上
  • 信用空白(信用小白.信用老白)
    從來沒有跟金融機構往來,或使用信用卡紀錄者,這就是所謂的「信用空白」,俗稱:信用小白、信用老白,當日後有資金需求向銀行提出申請時,很容易遭到銀行婉拒, 婉拒原因就是:無信用紀錄。 建議你要申請一張信用卡,正常使用,準時繳款,保持良好信用紀錄,將來若要向銀行貸款就比較容易些,因為你已經有:良好的信用紀錄了。
  • 信用卡或貸款遲繳紀錄
    不論是信用卡或者貸款,銀行都相當看重貸款人信用狀況,通常超過截止繳款日1週仍未繳納,銀行就會知會聯徵中心,就會產生信用卡或貸款遲繳記錄,並且聯徵中心會持續揭露一年,這點是在信用評分中,佔有很重扣分的項目,當信用評分過低,無論是申請信貸、房貸,或是申請信用卡等,都會辦不過。
  • 信用卡循環次數多
    當繳卡費已出現繳納「最低應繳金額」時,就會開始啟動信用循環,當循環次數超過5次(30%)時,就會被聯徵中心註記循環次數過高。
  • 信用卡預借現金紀錄
    信用卡分期付款分有三種類型:預借現金分期、消費分期(指單筆消費款項分期)、帳單分期(指整筆帳單分期),其中,預借現金則是代表持卡人對於資金有緊迫性的需求,利用信用卡的信用額度變現,當聯徵出現這項紀錄時,貸款就會很難貸款成功。
  • 動用現金卡紀錄
    從95年的雙卡風暴後,現在的銀行只要看到借款人動用現金卡,婉拒的機率是90%,所以如果有現金卡的人,不建議繼續使用。
  • 信用卡強制停卡
    當持有信用卡消費後,無法按月準時繳款,或最低應繳金額也無法準時繳款時,銀行就會展開催收並加收滯納金,若經催收 連續2個月仍無法繳款,發卡銀行為求自保,就會開始進行「強制停卡」程序,一旦持卡人被銀行執行強制停卡,手中其他發卡銀行也將會跟著停卡。如果有這種紀錄,就無法向銀行申貸成功的。 根據聯徵中心資料顯示,信用卡揭露將自停卡發生日起揭露5年,但款項未繳之強制停卡資料,未清償者,自停卡發生日起揭露7年;已清償者,自清償日起揭露6個月,但最長不超過自停卡發生日起7年
  • 警示戶
    此為現行金融機構預防詐欺通報方式之一,當存款帳戶被通報為「警示帳戶」時,金融機構會立即知會聯合徵信中心(聯徵中心)的警示帳戶網路,通報全國金融機構,各金融機構也會啟動「警示帳戶」暫停全部交易,期間凡匯入的款項將會退回原匯款銀行。「警示帳戶」的揭露期限從每次通報起算,超過2年聯徵中心不再揭露訊息。
  • 聯徵次數頻繁
    『聯徵查詢』 就是借款人每一次向銀行提出貸款申請,銀行就會向聯徵中心查詢信用報告,這個查詢,就屬於新業務申請查詢一次,這種查詢次數如果過多,就屬於連徵次數頻繁,銀行就會退保守承做貸款,或甚至以這個為理由婉拒申請。聯徵查詢次數是銀行用來審核申請人信用資料的一種風險管理方式,對大多數銀行而言,聯徵次數超過3次就已經是風險的極限。

※【溫馨提醒】申請聯徵查詢註記錄有3個月,為了不讓銀行以為需要資金而頻繁調聯徵,建議須間隔3個月。

  • 聯徵分數(信用評分)
    當需要申請信用卡或貸款時,銀行會根據你的聯徵紀錄,評估申請人的信用狀況與還款能力。 個人評分結果分為3級:
  • 1.如該當事人為有信用評分者,揭露實際分數。(分數介於200分至800分)
  • 2.如該當事人無信用往來紀錄,屬於無法評分者,則揭露此次暫時無法評分
  • 3.如該當事人屬於信用不良者,則給予固定評分,則揭露為200分

溫馨提醒】信用評分600分以上,才算是信用良好,也比較有機會取得較好的貸款條件。

延伸閱讀:信用報告聯徵報告有哪些紀錄?不上聯徵有什麼好處

2. 有擔保貸款與無擔保貸款有哪些差異

有提供抵押品的貸款,稱為:有擔保貸款,例如:房屋貸款,土地貸款,汽車貸款等。沒有抵押品的貸款,稱為無擔保貸款,例如:信用貸款或稱小額信貸,無擔保貸款是指:當借款人向銀行申請貸款時,不需要提供任何抵押物品的貸款方式,銀行放款標準是根據申請人的個人信用與工作穩定度,收入狀況等去評估。

從銀行的廣告看起來,信用貸款的申貸條件看似寬鬆,卻有隱藏銀行高標準規定,因無抵押品對銀行來說風險較高,故般銀行仍會考量申請人職業屬性、收入穩定與否、債信狀況等來進行評估,銀行算盤打得精,信貸想要貸好貸滿,幾乎不可能。信貸核准機率低,核貸額度都不高,建議可以改用有擔保品貸款(抵押物),就能提高核貸的機會與核貸額度。

有擔保品貸款(抵押貸款) 與無擔保品貸款(信用貸款)

類型無擔保品有擔保品
核貸依據申請人信用能力抵押品(房子、車子等)
風險較高較低
額度較低 (不得超過月薪22倍)較高(依擔保品價值評估)
申請流程較長(繁複)較快簡單
申請時機小額需求大額資金
還款期限1-7年20~30年

延伸閱讀:各銀行信用貸款比較表

3. 如何提高貸款過件率? 

想要提高貸款過件率,以下這6件事是很重要的指標:

  • 培養好信用
    平時就留意各種帳單的繳款截止日期,務必按時繳款,其中也包含信用卡使用紀錄,不要使用預借現金或循環信用,能夠讓銀行能夠確實掌握申請人的信用狀況與還款能力。
  • 聯徵分數/次數
    銀行根據聯徵信用報告內容,依照你與金融機構來往的紀錄,作為審核貸款是否能順利撥款的主要因素考量。維持良好的聯徵記錄,就能提高核貸的機會。
  • 提供保證人
    如果申請人信用與財力狀況不好,若能提供工作收入穩定的保證人,就有機會增加核貸成功機會
  • 提供財力證明
    薪資收入、勞保投保資料等都是銀行審核的基本要素。在規模較大、成立時間較久的企業上班(上市櫃公司),或屬於軍公教人員,在職時間較長、沒有頻繁換工作,都可以提高核貸機會。
  • 與銀行密切往來
    建議貸款前就必須與銀行間有良好的互動往來,增加銀行放款的信心,銀行不喜歡沒有往來紀錄的小白。
  • 找到適合自己的貸款方案
    每間銀行貸款額度、利率與貸款條件都不一樣,在貸款前建議可以多方比較各銀行間的方案先進行評估,申請人也要對自身條件先審視一番,就能提高貸款過件率喔。

4. 銀行貸款辦不過怎麼辦?

由於銀行相當重視借款人信用狀況(償債能力),若想藉由銀行來取得周轉資金,對於現金收入的自營商或負債比過高的申請人,很容易因自身條件不好而被銀行婉拒,此時建議你可以考慮好事貸二胎房貸汽車貸款機車貸款,讓你只要有房子、有車子就能申請,貸款紀錄也不會被記錄在聯徵紀錄上,能夠更快速滿足你資金上的需求。

5. 好事貸二胎房貸申請流程

  • 線上填單
    線上填單、電話直撥免付費電話0800-213886或LINE我們
  • 房貸經理電聯並評估送件
    進行房屋評估鑑價
  • 案件審核
    2天內可知貸款結果
  • 房貸核准並相約對保
    不須透過代書,由專人相約地政事務所完成對保和抵押權設定
  • 完成撥款
    設定完成後,2天撥款,依各地政辦理速度不同

貸款流程區塊橫

延伸閱讀:二胎貸款要怎麼辦?辦理流程是什麼

6.「增貸」「信貸」限制重重…

「增貸」和「信貸」的優惠利率和額度,銀行僅留給「信用評分>600分」的優質顧客!明明身為老闆、明明房屋有空間,卻被銀行婉拒?不想受氣、屢次遭拒,好事貸®二胎房貸是您銀行外的最佳選擇!

作者簡介-周錦光 好事貸(好事貸二胎房貸直屬經銷商)
15年銀行放款經驗,曾任職以下金融機構:

.2003~2008年:遠東商銀 消費金融處 業務副理
.2008~2018年:三信商銀 消費金融處 業務經理

實價登錄2.0上路,5大新制重點及影響一次看懂

實價登錄2.0於7月1日正式登場,內政部的5大變革到底改了什麼?新制上路後,除了讓國內的房地產交易更趨向透明化,還帶來哪些影響?本文一次告訴你。

1. 實價登錄2.0新制內容

實價登錄六大變革文宣

(1) 地號、門牌完整揭露

原本舊制只揭露區段化的地號或門牌,新制改為完整揭露詳細的地號及門牌資訊,並溯及已揭露的案件,讓交易資訊更為透明。

(2)  預售屋全面納管、即時申報

新制將預售屋納管,銷售前,須將銷售資訊報請地方政府備查;售出後,須在簽訂買賣契約日起30日內,申報成交價格等資訊,避免不肖建商哄抬價格。

(3)  增訂主管機關查核權、加重屢不改正罰則

新制上路後,地方主管機關得向交易當事人調閱相關文件,對於疑有不實申報登錄價格者,中央主管機關可向稅捐等機關或金融機構查閱有關文件。

此外,未依限申報、申報價格或交易面積不實者,按戶(棟、處3萬~15萬元罰鍰,經2次處罰仍未改正者,可加重按次處30萬~100萬元罰鍰。

(4)  紅單交易納管、禁止轉售第三人

新制規定,銷售預售屋在收受定金時,應以書面契據(如預約單、標明標的物和價金等事項,且不得約定有保留出售、簽約的權利,或其他不利於買方事項,以保障消費者權益。

此外,買方也不得將預售屋紅單轉售第三人,避免不肖人士炒作紅單交易市場。若違反規定,將按戶(棟、處15萬~100萬元罰鍰。

(5)  預售屋買賣定型化契約備查

新制規定,預售屋銷售前,應將買賣定型化契約報請地方政府備查,若使用的契約違反「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」,按戶(棟、直接處6萬~30萬元罰鍰,以保障消費者權益。

實價登錄2.0預售屋比較

2. 實價登錄2.0對房市的影響

(1)  預售屋買賣透明化?

過去由於預售屋的價格資訊不對稱,部分業者會以各種推銷話術,為了高價出售,有些業者甚至還會製作假的銷控表、其他建案機密市調表,來誤導消費者。

※這些話術你有聽過嗎?

「案子很搶手,賣到剩個位數,要買要快!」
「現在賣五成了,下周要加價,想買要快!」
「你想看的樓層/坐向/坪數,剛好賣完。」
「這戶突然退戶,要就現在買,不然就被搶走了。」
「建商決定釋出自己想保留的那戶。」
「老闆說這價格可以賣,但是現在就要決定。」
「這一戶特別算你便宜,不能告訴別人。」
「別人都賣這麼高,我們的算便宜了!」

最後,這些被話術哄騙的消費者,在倉促下訂後,才驚覺自己買到不合適或者比別人還貴的房子。

實價登錄2.0上路後,預售屋的價格和銷售狀況就得「邊賣邊公開」,雖然有30天時間差,還是可以大幅減少業者操弄價格的空間。

(2)  新屋供給不足?

實價登錄2.0納管預售屋之後,由於銷售前須將銷售資訊、買賣定型化契約報請地方政府備查,審核將增加建案開賣前的作業時間,且在營建成本持續上漲的情況下,部分建商可能會以先建後售的方式,來降低成本風險,造成新屋供給不足的問題,買屋者的選擇也會變少。

(3)  房價下跌有望?

實價登錄2.0、房地合一稅2.0上路後,許多民眾都期待能減緩房價上漲的速度,甚至讓房價下跌,不過這些人恐怕要失望了。

由於現在的低利率環境,加上市場資金氾濫,且原物料上漲、缺工嚴重的問題,短時間內也難解決,使得營造成本居高不下,間接撐起房價。因此,即使政府積極出招打炒房,頂多會讓房價震盪起伏一陣子,要下跌是不太可能的。

延伸閱讀:房地合一2.0懶人包!修法重點、影響層面完整分析

我想借80萬,不然有30萬50萬也好,要怎麼借?

投資、整合負債、生活費等等開銷,身邊現金不足,想貸款30-80萬,有哪些方法可以嘗試?銀行信貸最安全但很難貸,房貸、車貸利率比較低,但準備資料多,我們整理出4個管道、4種方法供您參考怎麼借30-80萬。

借80萬的4個管道

1. 借80萬的4個管道:

(1) 銀行

找銀行借錢是最安心的,目前台灣的銀行都受金管會管轄,有嚴格的金融法規限制,借款可說相當有保障,唯一缺點就是審查相當嚴格,所以實際可取得的額度並不高。

優點

  • 利率低
  • 貸款有保障

缺點

  • 審核嚴格
  • 辦理時間較長

(2股票上市融資公司

目前國內最知名的融資公司,包含融資公司、好事貸、 等,都是從事放款業務多年,具有一定規模及水準的大型公司,資本額與銀行相當,審查標準比較寬鬆,實際可取得的額度較高。

優點

  • 辦理較快
  • 審核標準寬鬆

缺點

  • 利率較銀行高

(3代辦公司

嚴格說起來,代辦公司是幫你找貸款公司,並不是直接借錢給你,由於提供了仲介服務,會從中酌收些許服務費用或手續費,所以實際可拿到手的額度,會筆原本預期的還少。

優點

  • 不用費心查詢找誰辦貸款

缺點

  • 有額外的費用支出

(4) 民間貸款

民間貸款包含的意思很廣,代書貸款、網路借貸平台、當鋪、高利貸都能算是民間貸款,借款條件由雙方談定即可,由於不受金融法規限制,貸款條件通常超過民眾預期,也可能產生相關手續費用。

優點

  • 申貸快速
  • 條件寬鬆
  • 資金取得快速

缺點

  • 可能產生額外費用
  • 貸款條件不透明

2. 借80萬的4個方法:

借80萬的4個方法

(1) 信用貸款

所謂的信用貸款,指的就是沒有使用任何擔保品,單憑自己的信用向銀行申請信用貸款,然而信用是否良好的依據,則是聯徵中心的信用報告,想申請信用貸款,除了信用必須維持良好外,負債比例也必須控制在一定的範圍內。

信用貸款貸款條件:

  • 額度:1-350萬
  • 年限:2-7年
  • 利率:1.68%~15.99%
  • 限制:額度上限不得超過月薪的22倍(即月薪5萬最多申請110萬)

(2) 汽車貸款

汽車貸款又分為原車融資和汽車增貸,指的是用名下的汽車來貸款,不管這台車是否已有貸款、車齡是否過老、汽車廠牌為何,都能夠增貸出一筆資金,借個80萬一點都不困難。

汽車貸款貸款條件:

  • 額度:10-350萬
  • 年限:1-6年
  • 利率:7-14%
  • 限制:車齡超過15年最多30萬,實際可貸額度依個人條件審核而定

(3) 房屋貸款

房屋貸款包含房屋轉增貸,以及二胎房貸,指的是用名下的房子,向銀行或融資公司增貸資金,實際可貸額度要視房屋貸款空間而定,個人的信用狀況、財務狀況也都會列入參考。

房屋增貸/房屋轉增貸貸款條件:

  • 額度:依房屋市價而定,最高可貸到房價的8成,即1000萬的房子最多可貸800萬
  • 年限:20-40年
  • 利率:1.3%~3%
  • 限制:信用評分需600分以上,負債比例70%以下,房屋需有貸款空間

房屋二胎貸款貸款條件:

  • 額度:依房屋市價而定,最高可貸300萬
  • 年限:2-10年
  • 利率:4-16%(銀行)、7-10%(融資公司好事貸)
  • 限制:房屋需有貸款空間,銀行會看信用評分及財務狀況,好事貸較不在意

(4) 機車貸款

機車貸款無法借到80萬,畢竟一台普通機車購買價頂多十萬元,但要用機車借款借個30萬是沒問題的,機車貸款也是由上市融資公司辦理,銀行是沒有承辦的。

機車貸款貸款條件:

  • 額度:最高10萬
  • 年限:1-5年
  • 利率:13%~15.75%
  • :無特殊限制,有機車皆可貸

代書貸款好嗎?額度、利率、申請條件及風險一次看懂

什麼是代書貸款?跟銀行貸款、民間貸款有什麼不一樣?代書貸款是取得資金的好選項嗎?有什麼該注意的地方?本文幫您整理代書貸款的完整攻略,貸款額度、利率、申請條件及流程一次看懂。

1. 代書貸款是什麼?

代書貸款是指透過非金融機構所申請的信用貸款,屬於民間借貸的一種,因此也稱作民間信用貸款、民間代書信貸、或民間代書借款。

早期代書又分為土地代書跟工商代書,前者的主要工作是代為辦理房屋土地過戶及設定等地政登記業務,即地政士、土地登記專業代理人;後者則是處理公司財稅帳務的記帳士。

此外,代書也時常協助客戶辦理貸款業務,如果遇到銀行貸款不過的情形,代書也可能會引介民間金主作放款,甚至自己就是金主,進而衍生出代書貸款,而代書貸款又分為無擔保品(信貸)跟有擔保品(不動產如:房屋二胎或土地),汽機車貸款等。

(1) 什麼情況需要代書貸款?

哪些時候需要代書貸款?

假設您今天臨時需要一筆資金作運用,例如趕銀行3點半軋票、支付廠商款項,如果是申請銀行信用貸款,最快也要7個工作天才能取得資金,且需綁約,並不適合短期資金需求者。

此外,銀行貸款審核非常嚴格,如果您的收支負債比較高,或曾因貸款遲繳、使用現金卡、動用信用卡循環利息而導致信用評分較低,而無法申請銀行貸款,即可透過審核寬鬆且撥款快速的代書貸款,來取得資金。

  • 急需資金
  • 短期資金周轉
  • 負債比過高
  • 剛辦過貸款
  • 名下無不動產、不動產持分或已有二胎貸款
  • 信用評分低
  • 信用不良紀錄
  • 信用小白

延伸閱讀:常見銀行貸款辦不過的原因

(2) 代書貸款和代辦貸款的差別?

代書貸款和代辦貸款的差別

代辦貸款就是透過代辦公司來協助申請貸款,管道可能是各大銀行、融資公司或者民間借貸。雖然代書貸款也有提供代為辦理貸款的服務,但放款者(金主)可能就是代書自己,因此與純做代辦服務的代辦貸款不大一樣。

延伸閱讀:辦貸款找代辦公司好嗎?7招教您找到好的代辦公司

2. 代書貸款的優點有哪些?

代書貸款的優點

(1)  審核寬鬆基本上,代書貸款不看借款人的負債比和信用分數,只要提供薪資轉帳證明和勞健保證明就能申貸,可協助有信用瑕疵的客戶解決資金問題。

(2) 撥款快速相較於銀行信貸申請至少要等7~14個工作天才會撥款,代書貸款只需1~3個工作天即可撥款,甚至有些標榜24小時內完成撥款,可即時解決客戶的資金需求。

(3) 免抵押品代書貸款屬於信用貸款的一種,因此不需提供擔保品,名下無車、無房也可申貸,且審核比銀行信貸更寬鬆。另外,若想貸更多的資金,代書貸款也有提供擔保品貸款(房屋土地、機器設備、汽機車、支票等)。

(4) 隨借隨還一般銀行貸款都需要綁約,貸款期限2~7年,若提前清償貸款還需支付違約金,而代書貸款不需綁約,借款人可隨借隨還,較適合只有短期資金需求的客戶。

3. 代書貸款的風險有哪些?

代書貸款的風險

(1) 借款利率高

代書貸款的利率又分為無擔保品2%~5% 跟有擔保品1.2%~2.5%,雖然貸款利率看起來並不高,甚至與銀行信貸利率1.68%~16% 相近,但其實代書貸款大多是以「月」利率計算,而銀行或融資公司貸款則是以「年」利率計算,若將代書貸款利息換算成常用的計息方式,實際借款利息為無擔保品24%~60% 跟有擔保品14.4%~30%。因此,建議申辦代書貸款前,應先確認利息的計算方式。

(2)  收費項目多

不管是跟銀行、融資公司或民間業者貸款,都會跟客戶收取相關手續費用,依據不同的借款管道,收費項目也不一樣,較常見的收費項目有開辦費(也稱帳管費或手續費)、代辦費(也稱服務費)、聯徵查詢費(部分銀行)、代書費(若為不動產抵押貸款)等。

有些代書貸款,可能會以各式各樣的名目向客戶收取費用,例如同時收取開辦費、帳管費及手續費或同時收取代辦費、服務費,但其實這都是同樣的東西,卻以不同名稱向客戶重複收取費用。因此建議申請代書貸款前,先確認收費項目及金額。

(3) 只還息不還本(部分代書貸款)

一般常見的貸款還款方式為本息均攤,也就是貸款本金跟貸款期間所產生的利息平均攤還,每個月只要繳交固定的月付金即可輕鬆償還貸款。而代書貸款的還款方式分為本息均攤跟只還息不還本,後者的貸款本金可隨時償還,利息也會隨著貸款餘額減少。

但在高利率的情況下,可能每個月光償還利息就快無法負荷了,恐怕也無力償還本金,等於債務永遠還不完。因此建議申請代書貸款前,先確認還款方式及評估自身的還款能力。

※部分代書貸款業者,會要求借款人寄放薪轉存摺、印章及提款卡,每月薪資發放下來後,代書業者會先扣除當月的應繳款金額,再將餘額轉至借款人另外提供的帳戶。

(4) 假代書真詐騙

合法代書需要經過國家考試並領有主管機關核發的證書及開業執照,才可掛牌執行業務,然而市面上存在著部份無照執業的非法代書,利用民眾的不瞭解來賺取錢財、甚至從事詐騙。

有些高利貸會假冒代書,向借款人收取不合理的利息及費用,也可能在借貸合約動手腳(例如更改還款周期);另外有些假代書是由詐騙集團假扮的,他們可能會以協助美化資料的名義,要求借款人寄送身分證、提款卡、存摺或印章,實際上卻將借款人的帳戶或個資拿去做非法用途,使得借款人沒借到錢還反變成詐騙車手、人頭戶。

4. 代書貸款的額度多少?

(1) 代書信貸/小額信貸

銀行信用貸款又分為一般信貸及小額信貸,不過不管是選擇哪一種信用貸款,您在金融機構的無擔保債務(包括信用卡、現金卡及信用貸款)不能超過月收入的22倍(簡稱DBR22),因此即使銀行信貸標榜最高能借到350萬,除非您的月薪超過15萬,否則也沒辦法貸這麼多。

代書貸款沒有月收入22倍的限制,因此貸款額度是因您的個人條件來決定的。雖然代書貸款標榜額度最高500萬,但畢竟利率較高、還款壓力較大,因此建議您還是要先評估自身的還款能力再申貸。

貸款類型銀行信用貸款代書信用貸款
小額信貸額度3~50萬3~50萬
一般信貸額度最高350萬10~500萬

(2) 代書二胎房貸

二胎房屋貸款的額度是依據房屋殘值來決定的,因此即使您看到貸款額度很高,也不見得真的能借到這麼多錢,而不同貸款管道的差異在於貸款成數及可貸額度的計算方式。

二胎房貸類型好事貸二胎房貸代書二胎房貸銀行二胎房貸
貸款額度最高300萬無上限最高350萬
貸款成數房屋鑑價110%房屋鑑價110%房屋鑑價90%
可貸額度房屋現值–原房貸餘額未說明房屋現值–原房貸設定金額

延伸閱讀:胎房貸是什麼?額度、利率、申請條件及流程一次搞懂!

5. 代書貸款的利率多少?(月付金試算)

代書貸款的利率看起來雖然不高,部分代書卻可能以其它名義向客戶收取費用,若把這些花費併入計算,實際的總費用年百分率可能比其它貸款管道的利率還高,所以一定要特別注意。

※「總費用年百分率」就是根據借款利率、借款期間以及辦理貸款所需支付的相關總費用,所計算出來的一個百分率,可以反應出貸款的「真實負擔」。

(1) 代書信貸/小額信貸

我們以貸款金額50萬、貸款期間5年來計算每個月應繳交多少月付金:

貸款類型銀行信用貸款代書信用貸款
月息0.14%~1.33%2%~5%
年利率1.68%~16%24%~60%
月付金8,694~12,159元14,384~26,414元

(2) 代書二胎房貸

我們以貸款金額200萬、貸款期間7年來計算每個月應繳交多少月付金:

二胎房貸類型好事貸二胎房貸代書二胎房貸銀行二胎房貸
月息0.58%~0.83%0.5%~3%0.2%~1.3%
年利率7%~10%6%~36%2.5%~16%
月付金30,185~33,202元29,217~65,466元25,978~39,724元

6. 代書貸款的期數多少?

代書貸款最大的優勢就是貸款免綁約,可隨時償還本金,對於短期資金短缺者確實是不錯的貸款選項,但如果您沒有打算、或者沒有辦法盡早把債務清償完畢,還是建議您選擇利率較低的銀行貸款或融資貸款,月付金壓力會比較小。

(1) 代書信貸/小額信貸

貸款類型銀行信用貸款代書信用貸款
貸款期限最長7年/84期最長5年/60期
綁約期限12期

(2) 代書二胎房貸

二胎房貸類型好事貸二胎房貸代書二胎房貸銀行二胎房貸
貸款期限最長10年最長7年最長10年
綁約期限20期12~24期

7. 代書貸款的收費有哪些?

  • 開辦費:2,000~6,000元
  • 服務費:貸款金額6%~15%

有些代書貸款的代書費會另計。此外,一般貸款是撥款完成後的一個月才開始還款,但部分代書貸款會先跟客戶預扣3個月的利息,這也算是額外的收費。

※代書貸款網站的溫馨提醒:民間合法代書貸款,撥款前不會向客戶收取任何費用。

8代書貸款的申請條件?

代書貸款的申請條件

  • 年滿20
  • 有穩定工作,需有勞保
  • 有固定收入,需有薪資轉帳
  • 名下有房屋或土地(代書二胎貸款)

9. 代書貸款的申請流程?

代書貸款的申請流程

(1) 申請於代書貸款網站留下資訊,待專員與您連繫並評估後,即可提出貸款申請,並檢附身分證正反面影本、勞保異動明細及薪資轉帳證明等文件。

(2) 審核專員提交申請資料後,當日即可知道審核結果。

(3) 照會專員會與您核對貸款的詳細內容,包含核貸額度、利息及期數。

(4) 對保對保人員會與您約時間當面簽約,若您申請有提供擔保品的代書貸款,當天會一併設定抵押。

(5) 撥款完成所有的申請程序後,便撥款至您指定的帳戶。

10. 除了代書貸款,有其它的貸款選擇嗎?

目前市面上的代書貸款管道非常多,如果您不知道如何挑選合法、安全的代書貸款,或覺得還款壓力較大,建議您仍以銀行貸款為優先。

如果您是因為負債比較高、信用有瑕疵、或者因為收入領現金、沒有薪轉證明而無法申辦銀行貸款,建議您可以向股票上市的融資公司申請貸款,目前台灣前三大股票上市融資公司所提供的貸款產品分別為:

融資貸款管道好事貸企業 企業融資公司控股
二胎房貸有承辦承辦承辦
汽車貸款有承辦有承辦有承辦
機車貸款有承辦有承辦有承辦
手機貸款承辦承辦有承辦

※融資公司受限於法規,無法直接對客戶放款,需透過經銷商承辦,好事貸為好事貸好事貸直屬經銷商,貸款專員皆有10年以上的銀行資歷,可協助您解決資金問題。

目前三大股票上市融資公司有提供的二胎房屋貸款最高可貸到300萬、汽車貸款最高350萬、機車貸款最高10萬,您可以依據您的資金需求作選擇。如果不確定哪種貸款產品適合自己、或有其他貸款問題想了解,您也可以直接Line與好事貸專業的貸款專員作諮詢。 

11. 代書貸款的常見問題?

(1) 代書貸款算高利貸嗎?如何辨別合法的代書貸款?

不算。代書貸款屬於民間貸款的一種,合法代書是經過政府合法立案經營的,因此並不是高利貸。而有些民眾之所以會把代書貸款跟高利貸劃上等號,大多是因為市面上有許多高利貸和詐騙集團會偽裝成代書,以此名義來向借款人收取高額的費用,這個就是非法代書。

因此,如何挑選合法的代書貸款也很重要,建議您可透過以下3點來作初步的觀察:

  • 有無政府核發的營業登記證
  • 利率及收費是否在合理範圍內
  • 有無要求寄送身分證、存摺正本

如何挑選合法代書貸款

(2) 我「目前有跟代書借錢」,還能再辦代書貸款嗎?

可以。部分代書貸款業者有提供代書貸款增貸及代書貸款2貸的服務,如果您已經申請過代書借款且已繳滿3期以上,還是可以詢問看看有無增貸方案、或可申請代書貸款轉增貸。

但也提醒您,申請代書二次貸款需注意以下事項:

  • 借款利率較高
  • 審核較嚴格
  • 負擔變重

(3) 代書貸款繳不出來會怎麼樣?

合法的代書業者,處理逾期還款的方式也合乎法律規範,若已申請代書貸款且未依約還款,可能會有以下情形:

  • 依照合約加收利息與違約金
  • 黑名單註記(恐無法再申請代書貸款)
  • 電話催收、掛號信催收或親訪催收
  • 向法院聲請支付命令或拍賣擔保品

(4) 我「已詢問過代書貸款」,還能申請好事貸好事貸附擔保(二胎房貸)嗎?

可以。想辦二胎房貸,多方詢問是人之常情,向代書詢問後,如果沒有簽下合約,當然可以再找好事貸申請,完全沒問題。

(5) 我「目前有跟代書借錢」,還能申請好事貸好事貸附擔保(二胎房貸)嗎?

可以。如果您是申請過代書信用貸款,沒有使用房子作抵押貸款,可以再向好事貸好事貸申請二胎房貸,如果是申請過代書二胎房貸,需LINE由貸款專員評估可否承作。

延伸閱讀:好事貸二胎房貸的50個疑問

作者簡介-孫鴻貴
■好事貸(好事貸二胎房貸直屬經銷商)創辦人
16年銀行放款經驗,曾任職以下金融機構:
.2003~2006年:國泰世華銀行消費金融處 業務經理
        (連續三年入榜TOP10績優業務人員殊榮)
.2006~2017年:日盛銀行消費金融處 業務經理
        (連續六年榮獲年度績優業務人員殊榮)
■榮獲日盛銀行最佳保險菁英獎:
.2011年~2015年:最佳保險銷售菁英獎
        (連續五年榮獲殊榮)

 

辦貸款找代辦公司好嗎?7招教您找到好的代辦公司來貸款

說到辦理貸款,許多人第一直覺就是找銀行辦理,但是全台灣30多家銀行不知從何選起?加上現在的銀行太嚴格,也不可以亂送件申請(因為會變成多家送件而遭婉拒),代辦公司就是這樣產生的,只要提出貸款需求,付一些服務費,代辦公司便會幫你處理到好,但是如何選到好的代辦公司?7招幫你選到最適合你的代辦貸款

1. 代辦公司是什麼?

代辦公司到底是什麼?其實簡單來說,原本辦理貸款,僅需由本人向銀行申請即可,但是因為現在的銀行太嚴格,有資金需求,不是隨便找一家送件申請就會核准的,每一家銀行的規範不一樣,每個人的狀況也不同,條件狀況好的人,隨便找銀行送件申請就會核准,但如果客戶自身條件較差,不符合銀行貸放規範,送件申請是很容易被婉拒的,所以才有代辦公司產生。

因為代辦公司熟知銀行的貸放規則,繳一些代辦服務費,他們會一次精準的幫你貸到需要的資金,才不會因為對銀行規範不了解,多家送件申請皆遭銀行婉拒,甚至借不到錢,這樣協助辦理貸款的公司就稱為「代辦公司」。

代辦公司的規模有大有小,素質也參差不齊,在選擇時要仔細檢視公司的相關資訊、是否有真實的客戶貸款經驗,秉持著貨比三家不吃虧的原則,謹慎選擇你需要的服務。

(1) 個人代辦和代辦公司有什麼差別?

代辦不一定需要成立一家專門的公司,只要有資金管道,個人也可以成為代辦,二者本質上其實是一樣的,差別僅在是否有特別去申請設立公司。

(2) 貸款代辦公司和代書貸款有什麼不一樣?

代辦公司與代書貸款比較

我們用簡單的表格來說明兩者的差別:

代辦貸款代辦公司代書貸款
身分仲介仲介/金主
是否為公司個人/公司皆可個人/公司皆可
貸款服務費
資金來源銀行/融資公司/個人金主個人金主

代辦公司單純是仲介的角色,幫你找尋有資金的對象申請貸款,代書貸款就比較複雜,代書可以幫你仲介資金管道,如果他自己資金足夠的話,也可以直接放款給你。

延伸閱讀:代書貸款費用、額度、條件,申貸前要了解的代書二三事

(3) 直接找銀行辦貸款,和透過代辦公司辦貸款有什麼差別?

找銀行找代辦

  • 銀行

直接找銀行辦貸款,會由銀行行員與你接洽,並提醒你該準備什麼資料,目前進行到什麼步驟,如果對貸款結果不滿意,行員也能視情況幫你爭取,無須支付額外費用,既省錢又快速。

  • 代辦公司

透過代辦公司辦理,由代辦公司送往銀行或融資公司審核,實際缺補件由行員告知代辦公司,代辦公司再轉達客戶,多了一道手續,時間上比較長,也較難爭取優惠條件,除了銀行收取的費用外,還須支付代辦費。

代辦貸款銀行代辦公司
服務人員銀行行員/業務一般行政人員
辦理速度較慢
爭取貸款條件視情況幫忙爭取不會主動爭取
額外費用代辦費

細看銀行的網站,都會特別載明,並無與代辦公司合作,如有貸款需求建議自行向銀行送件申請,貸款條件則會依個人條件審核,並不會因為找了什麼特殊管道有更高的過件機率。

延伸閱讀金管會出手!貸款不受騙,黑心代辦陷阱與話術不可不知

2. 用收費來判斷代辦公司好壞?代辦公司的收費項目有哪些?

代辦公司的收費項目主要包含這兩大類:

(1) 委託費

辦理貸款前就須支付,有點類似訂金的概念,確認委託代辦公司幫你申請貸款,也要簽署一份委託的契約,簡稱「委託書」,來保障雙方的權益。

(2) 貸款代辦費/手續費/服務費

很多人以為貸款代辦費是貸款辦理成功才需支付,但細看合約書會發現,只要銀行核貸,無論貸款條件是否滿意,最後是否辦理,都須支付代辦服務費。

除了代辦公司的收費外,如果貸款銀行有開辦費、帳務管理費等等費用,也須由客戶額外自行支付,並未包含在貸款代辦費裡面。

延伸閱讀:代書代辦手續費是多少?貸款一定要支付高額代辦費嗎?

3. 小心!不肖代辦公司的貸款詐騙話術

(1) 常見的不肖代辦詐騙手法

  • 隱瞞相關費用,申貸成功才依合約強迫收取

代辦公司之間的競爭也相當激烈,某些不肖的代辦公司,會在廣告字詞中強調「免事前收費」、「免費詢問」等等,誘騙客戶先簽下委託書,有合約在手,等貸款核准後,便依約向客戶收取高額的服務費,要特別留意。

  • 隨意更改收費名目

與代辦費意思相近的詞語很多,服務費、手續費、配對費…等等,無論何種名目,貸款核准後就是必須收取一筆相關費用。

  • 推銷明顯不合適的貸款方案

根據貸款種類及貸款方案的不同,代辦公司可以賺取的利潤也有差別,不肖的代辦公司,不管客人的需求是什麼,統一推銷一樣的貸款方案,不僅額度可能不夠用,貸款條件也不見得能符合客人需求,仍需自己多加留心。

(2) 代辦詐騙可能產生的風險

不是有政府立案的代辦公司就可以完全放心,坊間也有許多代辦詐騙假大型公司之名,使客戶以為自己找到了大型代辦公司,其實是詐騙偽裝的,許多大型代辦公司也都在網站加註警語,提醒客戶小心受騙,若不小心上當可能產生這些風險:

  • 個資外洩:騷擾電話接二連三,也可能被拿去作為他用。
  • 證件或帳戶外流:萬一被詐騙拿去作為洗錢帳戶,你的信用狀況將陷入危機。
  • 誤入高利貸陷阱:高利貸也可能偽裝成詐騙,高額利息壓得你喘不過氣。
  • 高額的服務費:加收高額的服務費用,貸款不成反而付出更多金錢。
  • 信用狀況變更差:因無力支付原有貸款,信用狀況每況愈下,將來更難向銀行貸款。
  • 真協商假代辦:有些客戶一看就知道負債太高或是根本無法再通過貸款了,代辦公司便會轉成送去向銀行申請債務協商,讓你以後貸款輕鬆繳,輕鬆還,缺點就是以後就別想要再跟銀行往來。

(3) 如何預防不肖的貸款代辦?

常見不肖代辦詐騙手法

這邊也幫大家整理,網路上最常見的3個代辦詐騙手法,若遇到類似的方式,一定要特別注意,或撥打165反詐騙專線來確認真偽:

  • 要求先提供證件、存摺正本、印章

無論辦理何種貸款,都不須事先提供證件,僅需在簽約時出示正本核對即可,更不需要抵押證件,千萬不要輕易把證件交出去。

  • 誇大不實的廣告

標榜借款0利率、免利息、無額度上限等等,所有貸款都需針對個人條件進行審核,不會無條件借款,太過誇張的廣告不要輕易相信。

  • 無實體公司地址與電話

正式的代辦公司會有實體辦公室供客戶造訪,也會有市內電話可供聯絡,不會只有一個LINE ID,或是0800免付費電話。

4. 為什麼沒辦法順利跟銀行貸款?

無法順利跟銀行貸款原因

銀行相當看重客戶的信用和財力狀況,如果有以下這些情況,貸款很難通過:

(1) 無收入證明

自營商、自行接案、兼職、水電、工人…等等,每個月沒有固定收入,也沒有薪資轉帳的人,銀行貸款不易通過,貸款條件通常也較差。

(2) 信用瑕疵

信用瑕疵、信用不佳、信用不良都是差不多的意思,無論是信用卡高額循環、呆帳、前置協商、債務協商等,銀行貸款都是直接婉拒。

(3信用空白

指的就是從來沒有跟銀行辦過貸款或信用卡的人,這樣的人被稱為信用小白,因為沒有依據,不知道客戶是否會按時還款,為避免風險乾脆婉拒貸款。

(4負債比例過高

名下所有負債的月付金,超過收入的60%,銀行也會怕你無力支付貸款,通常不會再核發新的貸款。

延伸閱讀:銀行信用小白怎麼貸款?3招提高成功率順便脫白

5. 找代辦公司貸款有哪些優勢優點?

對很多人來說,貸款是一件很困難的事,因為牽涉到複雜的金融常識,加上個別客戶財務狀況複雜,有時候光要跟銀行解釋自己的狀況都有困難,代辦公司有這些優勢:

(1) 送件管道多

代辦公司送件的管道多,光全台灣的銀行30幾家,加上農漁會信合社、壽險公司等,有作資金貸放的金融機構,都是他們可以幫你送件申請的銀行,而且不限於銀行,也包含非金融機構的:融資公司、個人金主,每家公司審核的角度不同,這家送不過就換另一家,總有一家願意辦理。

(2) 金融常識較佳

代辦公司的承辦人員雖不見得是金融相關科系出身,由於每天處理貸款案件,對一些貸款基本常識仍比一般人了解,靠經驗來判斷客戶需要什麼貸款,以及該送哪一家銀行或哪個通路較易通過。

(3) 省下自己做功課的時間

現代人生活忙碌,很少有時間慢慢做功課,代辦公司可依經驗推薦適合的管道,省下客戶的時間。

6. 找代辦公司辦貸款有什麼缺點?

找代辦公司看似省下很多麻煩,不須自己動腦就能順利申辦貸款,但仍有一些地方,是你必須要留意的:

(1) 諮詢委託就須收費

當你向代辦公司詢問貸款,並決定委託代辦公司辦理時,必須先簽一張「代辦貸款委託書」,並繳交一筆2000-5000不等的委託費,等於還沒正式辦貸款就先支付了額外費用,且不能轉為服務費,事後不想辦理也不會退還。

(2) 貸款核准即須收費

不一樣的是:向銀行或融資公司申貸,都是貸款核准後,辦理對保等所有手續,撥款後才會扣除相關必要費用,如開辦費或帳務管理費,代書費等,代辦公司則是:貸款只要經核准,無論最後是否同意辦理,都須繳交代辦服務費。

一般代辦費的市場行情是貸款金額的10%,代辦公司可依合約合法收取此筆費用,等於若申請300萬的貸款,必須支付30萬元的服務費,銀行的開辦費或帳管費仍需自行支付。

(3) 貸款條件難以爭取

由於貸款的審核是由銀行或融資公司決定,代辦公司無最終決定權,如果審核出來的貸款結果不滿意,代辦公司也不一定會幫忙爭取更好的條件,對客戶來說進退兩難,既想要更優惠的條件,代辦費又不能不付,否則將面臨違約。

代辦貸款的違約金是委託書金額的50%,也就是說:假設你希望代辦公司幫忙申請100萬的資金,同意服務費為貸款金額的10%,若經核准不申辦,視同代辦合約已經完成,客戶必須需繳交10萬元的服務費,若尚未核准前就放棄申辦,也必須繳交10%服務費的一半:5萬元,當作違約金。

7. 為什麼需要找代辦公司幫忙辦貸款?

需要貸款代辦協助原因

既然自己找銀行辦貸款是最快速、最方便的,為何還需要透過代辦公司幫忙申請貸款呢?下面這些原因,你可能需要代辦公司的協助:

(1) 信用狀況較差

包含信用卡高額循環、預借現金、債務協商、遲繳、呆帳…等等,都會造成信用狀況較差,找銀行辦理過件機率不高,代辦公司則知道送哪個管道成功率高。

(2) 曾向銀行貸款沒過

各銀行有自己喜好的客群,A銀行申請不過,不代表B銀行也不會過,但又不能短期內連續送件查詢,這時代辦公司就可依其專業經驗,判斷送哪家銀行更容易成功。

(3) 負債比例已經太高

所謂負債比例太高,指的是名下所有貸款的月付金超過月收入的60%,比如說房貸、信貸、信用卡欠款,一個月的月付金共5萬元,而你的月薪是7萬元,7萬的60%僅42000元,負債比例超過的話,銀行通常不會再核發貸款,要找其他管道。

(4) 財力證明不足

銀行最看重的是客戶是否有穩定、固定的收入,最好有薪資轉帳或扣繳憑單來證明,現今社會中仍有許多人收入領現金,或是自己開店做生意,這些族群沒有明確財力證明,銀行貸款容易碰壁。

(5) 沒有貸款經驗

從來沒有向銀行申請過信用卡或貸款,不知道如何辦理,此時代辦公司就可以協助你,從準備資料到送件,讓你輕鬆取得資金。

(6) 沒時間在網路上做功課

台灣的銀行選擇多,各分行也會搶生意,有貸款需求的客戶眼花撩亂,也沒有時間慢慢尋找比較,透過代辦公司可以直接找到最適合的銀行,節省客戶時間。

延伸閱讀:信用不良瑕疵可以貸款嗎?機車貸款,房屋貸款還有機會嗎?

8. 代辦公司主要提供哪些服務?

只要和貸款相關的產品,都是代辦公司的服務範圍,包含企業貸款、信用貸款、手機貸款、機車貸款、汽車貸款、房屋貸款、土地貸款等等,都是代辦公司的服務內容,主要提供這三項服務:

(1) 諮詢

不知道自己該申請哪一種貸款,代辦公司會根據你擁有的財產,以及個人職業、收入與財務狀況來建議。

(2) 送件

由客戶提供所有相關文件給代辦公司,代辦公司幫你送往銀行或融資公司審核。

(3) 告知審核結果

貸款的准駁與否是由銀行或融資公司來決定,代辦公司僅告知審核結果,是否要辦理也是由客戶自行決定。

9. 貸款代辦常見問題

(1) 代辦貸款過件率高嗎?

銀行的網站特別註明,並無與任何代辦公司合作,透過代辦公司送件也不會有比較優惠的條件,但由於代辦公司不只送件給銀行,也會送往融資公司或民間個人金主,所以過件率是非常高的。

(2) 找代辦公司辦貸款一定會過件嗎?

所有貸款的准駁與否仍由銀行、融資公司等放款公司決定,代辦公司可以幫你找到審核比較寬鬆的公司,但不能夠保證一定會過件。

(3) 個人資料真的可以造假嗎?

個人和銀行往來的信用資料,全部留存於聯徵中心的信用報告中,如果有房子、土地、汽車,在國稅局的財產清單中也會記錄,自己開公司當老闆,也須在商工登記中進行登記。

銀行更會多方查證客戶資料,比方去電公司確認在職,調閱你的民刑事紀錄等等,想造假其實難度非常高,一旦被查到也有偽造文書嫌疑,建議不要偽造,提供真實資料去申請就好。

(4) 簽了代辦合約後可以反悔嗎?代辦中途不辦會怎樣?

與代辦公司簽下代辦貸款委託書,在貸款結果出來前,如果反悔不想申辦,需要繳交代辦服務費的50%當違約金,且未來三個月內,都不能自己向送件銀行自行送件申請,若經查到該銀行有撥款,一樣要繳代辦服務費。

如果貸款核准後,對貸款條件不滿意,想反悔不申辦,代辦公司一樣會依約向你收取代辦服務費,也就是說:簽約之後就準備付一大筆錢才能脫身,所以在簽約前一定要想清楚。

(5) 除了銀行跟代辦公司外,有別的貸款選擇嗎?

近年來銀行對客戶條件審核越來越嚴格,許多客戶會轉往審核較寬鬆的股票上市融資公司申請貸款,融資公司的貸款項目包含二胎房貸汽車貸款機車貸款、手機貸款等等。

想找融資公司貸款,依法規限制必須透過經銷商申請,客戶好評最多的好事貸是您可以優先考慮的選擇對象,案件直接送到融資公司進行審核,沒有代辦服務費,幫您貸得最好、貸得最省。

作者簡介-孫鴻貴
■好事貸(好事貸二胎房貸直屬經銷商)創辦人
16年銀行放款經驗,曾任職以下金融機構:
.2003~2006年:國泰世華銀行消費金融處 業務經理
        (連續三年入榜TOP10績優業務人員殊榮)
.2006~2017年:日盛銀行消費金融處 業務經理
        (連續六年榮獲年度績優業務人員殊榮)
■榮獲日盛銀行最佳保險菁英獎:
.2011年~2015年:最佳保險銷售菁英獎
        (連續五年榮獲殊榮)

 

二胎房貸是什麼?額度、利率、申請條件及流程一次搞懂!

當您臨時需要資金周轉時,透過申請二胎房貸可以利用房屋再次抵押,取得急需的資金。二胎房貸能夠讓您在已有房貸的基礎上,再次借款的方式。無論是銀行、融資公司還是民間借貸,都提供多種二胎房貸方案。本篇文章將詳細比較各種二胎房貸的額度、利率及申請條件,幫助您找到最適合的選擇。

1. 什麼是二胎房貸?

二胎房貸又稱二順位房貸、次順位房貸、房屋二胎貸款,就是在房子已經有一筆房屋貸款的情況下,再向另一間銀行、融資公司或者民間借貸申請第二筆房屋貸款/。也就是說,您的名下會同時有兩筆房屋貸款。 一般我們在辦理房屋貸款的時候,債權人A為了保障自身權益,會將您的房子作抵押權設定,而抵押權的第一順位通常會是購屋貸款。因此當您向債權人B申請二胎房屋貸款時,債權人B設定的抵押權順序就會在債權人A之後,也就是第二順位。

(1) 二胎房貸的優點?

  • 貸款額度高
  • 申辦流程簡單
  • 撥款速度快
  • 活化資產價值

其實透過銀行取得資金的方式有很多種,例如信用貸款、汽車貸款、房屋增貸以及房屋轉增貸,但為什麼我們會推薦您選擇二胎房屋貸款?後面我們會再做更詳細的說明。 二順位房貸最大的優勢就是,二胎貸款的可貸額度較高、且申請流程簡便快速,對於臨時有資金需求、急需大額周轉金的客戶來說,是不錯的資金取得方式。

(2) 二胎房貸的缺點?

  • 貸款利率高
  • 銀行二胎貸款審核嚴格

雖然相較於信用貸款、汽車貸款,二順位貸款的利率並不算高,但如果與類似的房貸產品相比(如房屋增貸、房屋轉增貸)之下,二胎房貸的利率會比較高一點,不過這也是有原因的。 前面我們有提到,二胎房貸的抵押權順序排在原房屋貸款之後,也就是說,假設債務人未依約還款、導致房屋遭拍賣時,賣得的價金會先清償第一順位的抵押權債務,剩餘的價金再依序受償。 因此二胎房貸的風險較高,債權人很有可能無法回收借出去的資金,所以利率會比較高。也因此,大多數的銀行不太願意承作,甚至在貸款審核上也會比較嚴格。

(3) 信用貸款跟二胎房貸哪個比較好?

如果將二胎房貸與信用貸款相比,二胎房貸有下列優勢:

  • 可貸額度高
  • 貸款利率低
  • 貸款年限長
  • 審核較寬鬆
貸款類型二胎房貸信用貸款
貸款額度 (貸款成數)500萬
房屋鑑價80~100%
800萬
上限薪資22倍
年利率3%~16%6%~16%
貸款期限2~10年1~7年
審核較寬鬆較嚴格

個人信貸不像車貸或房貸需要提供擔保品,因此可以說是銀行貸款的基本入門款,也是大多數人有資金需求時的第一選擇。但也因為信貸屬於無擔保貸款,銀行的審核重點就會放在借款人本身條件的好壞,在審核上也會比較嚴苛。 如果您有以下情形,可能就比較難通過銀行信貸審核:

  • 負債比過高(每月繳款負擔占收入60%以上)
  • 信用空白(未使用信用卡、未辦過貸款)
  • 信用評分低(分數低於600分)
  • 無收入證明
  • 工作不穩定(在職時間少需半年)

相較之下,有房屋作擔保的二胎房屋貸款,審核過程中也會將房屋狀況列入考量,因此對於借款人的條件審核會比信用貸款來得寬鬆許多。 此外,雖然許多銀行信貸,標榜額度有數百萬,但礙於金管會針對「無擔保負債」不得超過月收入22倍的限制(DBR22),如果您的資金需求較大,那麼信用貸款恐怕就不符合您的需求。

※DBR22倍上限的意思就是,您在所有金融機構的無擔保債務(包含信用貸款、信用卡和現金卡欠款),加上本次核貸金額,不能超過您月收入的22倍。

而銀行二胎房貸的貸款額度,是依據您的房屋現值來決定,沒有DBR22倍的限制,因此如果您的房屋近期增值不少,就有機會取得較大額的資金。

延伸閱讀:二胎房貸是什麼?2024銀行二胎房貸利率、額度、條件、流程

(4) 汽車貸款跟二胎房貸哪個比較好?

如果將二胎房貸與汽車貸款相比,二胎貸款有下列優勢:

  • 可貸額度高
  • 貸款利率低
  • 貸款年限長
貸款類型二胎房貸汽車貸款
貸款成數房屋鑑價80%~100%汽車鑑價80%~100%
年利率2.5%~15.99%3%~16%
貸款期限2~10年5~7年

銀行的汽車貸款又分為購車貸款和原車融資,前者指買車時所申請的貸款,後者則是您已經有車子的情況下,用汽車作擔保品來向銀行或融資公司貸款,我們就用銀行方案來作比較。 目前大多數的銀行汽車貸款,都沒有標示確切的可貸金額,幾乎都是以汽車鑑價80%來作表示。然而車子不如房子保值、一落地就開始跌價,因此實際可貸到的額度也不高,相對審核也較嚴格。

(5) 房屋增貸跟二胎房貸哪個比較好?

如果將二胎房貸與房屋增貸相比,二胎貸款有下列優勢:

  • 可貸額度高
  • 審核較寬鬆
  • 較無時間限制
貸款類型二胎房貸房屋增貸
貸款成數房屋鑑價80%~100%房屋鑑價80%~85%
年利率5%~15.99%約2.2%~7.45%
貸款期限2~10年最長30年
審核較寬鬆較嚴格

房屋增貸是當您的原房屋貸款已經繳一段時間、償還部分本金後,再向原貸款銀行增貸一筆資金作運用,而房屋增貸的可貸額度,是根據房屋現值和原房貸餘額(還有個人條件)來決定。 簡單說就是,您的房屋殘值決定了您可以增貸的額度,因此如果房貸只繳1、2年就打算申辦增貸,基本上過件率很低。 因此,如果房屋增貸的額度可以滿足您的資金需求,且您的財務狀況和信用狀況都能夠通過銀行審核,那麼會建議您申辦利率較低、貸款期限較長的房屋增貸。 但是,如果您覺得額度不夠用,或者是因為信用狀況差、房貸剛貸不久而沒有通過審核,那您就可以考慮向其他間銀行申請二胎房屋貸款。

(6) 房屋轉增貸跟二胎房貸哪個比較好?

如果將二胎房貸與房屋轉增貸相比,二胎房貸有下列優勢:

  • 申辦流程簡單
  • 撥款速度快
  • 審核較寬鬆
貸款類型二胎房貸房屋轉增貸
年利率5%~15.99%約2.2%~7.45%
貸款期限2~10年最長30年
撥款速度7~14天10~14天

房屋轉增貸就是將您整筆房屋貸款,移轉到另一間銀行,以換取更長的貸款期限、更低的貸款利率和更高的貸款金額。由於不同銀行的房屋鑑價,可能會有些許差異、審核的重點也不太一樣,因此是有可能遇到A銀行只願意貸50萬給您、B銀行卻可以貸到80萬的情況。

※近幾年的房貸利率本來就不高,若想藉由轉貸取得更低的房貸利率並不容易。

不過房屋轉增貸等於是重新申辦一筆房屋貸款,需要支付的轉貸成本有:

  • 銀行開辦費
  • 代書費
  • 地政規費
  • 火險地震險

若原貸款仍在綁約期間內,還會有一筆違約金產生,不僅耗時也耗金錢,加上新的銀行會重新審核申請人的條件,如果您近期的財務狀況和信用狀況沒有之前好,也不見得能取得較好的貸款條件與額度。 相較之下,申請二胎房貸不需要更動到您原來的房屋貸款,辦理流程相對簡單,可以更快速地解決您的資金問題。

延伸閱讀:房貸沒繳完能再貸款嗎? 房貸再貸全攻略,一篇搞懂房屋增貸、轉貸、二胎房貸的差別

2. 二胎房貸的申請管道有哪些?

目前二胎房屋貸款的申請管道有銀行、融資公司(好事貸二胎房貸)和民間借貸業者,以下就針對這三種貸款管道來作詳細的介紹。

3. 銀行二胎房貸好嗎?

銀行二胎房屋貸款的利率,是所有房屋二胎貸款管道裡最低的,相對還款壓力會比較小,但由於二胎房貸的風險較高、銀行承作意願較低,因此在審核上也就比較嚴格、可貸額度的計算方式也比較保守。

(1) 銀行二胎房貸的貸款額度?

銀行貸款額度
國泰世華最高150萬
玉山銀行50萬起
台新銀行最高300萬
兆豐銀行依本行鑑估辦法核貸
王道銀行最高500萬
永豐銀行50萬起
遠東商銀10萬起(依本行鑑價辦)
凱基銀行最高500萬
新光銀行最高600萬

銀行二胎房貸的貸款額度,依各家銀行的規定不同、額度上限也不一樣,大致上落在50萬~500萬之間,但這不代表真的可以借這麼多。因為銀行二順位貸款的可貸額度是根據房屋現值扣除一胎房貸的設定金額去計算的

※好事貸好事貸二胎房貸的可貸額度,是根據房屋現值扣除一胎房貸的剩餘本金,因此房貸還得越多、可貸額度就越多。

也就是說,不論您的原房貸餘額剩下多少,銀行還是會用原房貸的設定金額來計算可貸額度,假設您的原房貸設定金額本來就高,恐怕只能貸30萬至50萬左右。

(2) 銀行二胎房貸的利率是多少?(含銀行利率比較表)

銀行貸款利率
國泰世華3.45%起
玉山銀行3.15%~9.88%起
台新銀行3.43%起
兆豐銀行3.378%
王道銀行5.31%起
永豐銀行5.66%
遠東商銀3.2%~10.5%
凱基銀行3.87%~5.87%
新光銀行4.13%起

雖然銀行二胎房屋貸款的利率,最低只有3.15%,與民間二胎貸款的利率相比非常的低,但通常只有條件非常好的客戶,才有機會取得較低的銀行二胎房貸利率。

(3) 銀行二胎房貸的申請條件?

銀行申請條件
國泰世華20~64歲、信用正常
玉山銀行年滿20歲、信用正常
台新銀行20~60歲、房屋所有權人
兆豐銀行25~60歲、具還款能力之本行既有房貸戶
王道銀行18~65歲、他行房貸繳息滿1年且繳款紀錄正常
永豐銀行20~65歲、信用正常
遠東商銀18~65歲、房屋持有1年以上且在其他金融機構已辦理半年以上房屋抵押貸款之自住型客戶
凱基銀行18~60歲、信用良好、具穩定性償債能力、持有2年以上且房貸滿1年以上、擔保品近1年無非金融機構二順位設定或信託紀錄
新光銀行已有他行房屋貸款者

銀行二胎房貸的審核非常嚴格,雖然大多數銀行二胎貸款的申請條件,並沒有提到個人信用,但事實上不管是跟銀行申請哪種貸款,銀行都一定會看借款人的信用狀況及信用評分,以下幫您整理常見的銀行婉拒原因:

  • 信用卡額度使用率較高
  • 使用信用卡循環利息
  • 曾用信用卡預借現金
  • 信用卡費或其他貸款遲繳
  • 聯徵被查詢次數多

除了借款人的自身條件會影響銀行二胎貸款的過件率,房屋狀況也會有影響,如果您的房屋有下列情況,也可能無法通過審核:

  • 屋齡較高
  • 屋況老舊
  • 房屋所在地偏遠
  • 房屋有私人設定
  • 房屋為共同持有
  • 一年內有民間私人設定紀錄
  • 一年內有查封紀錄

(4) 銀行二胎房貸的申請流程?

首先,申請銀行二胎房屋貸款,須備妥以下文件資料:

  • 身分證正反面影本
  • 工作證明(識別證、在職證明或其他可證明文件)
  • 所得證明(薪資轉帳紀錄、年度扣繳憑單或其他薪資證明)
  • 房屋相關文件(近一年房貸繳息證明、不動產土地及建物權狀影本)

※申請銀行二胎房貸,須提供正式的所得證明(如薪資單、薪資證明、扣繳憑單等),對於收入領現金的客戶較不友善。

準備好上述資料後,您就可以開始申請銀行二胎房貸,流程如下:

  • 向銀行提出申請
  • 銀行進行房屋估價及審核
  • 貸款核准後,親赴銀行簽約對保
  • 至地政機關將不動產設定二順位抵押權
  • 設定完成後,撥款至申請人帳戶

※申請銀行二胎房屋貸款,從送申請到撥款下來,至少要等候7個工作天,若申請好事貸好事貸二胎房貸,最快3個工作天即可完成撥款。

(5) 銀行二胎房貸的收費項目有哪些?

銀行開辦費
國泰世華貸款金額1%起
玉山銀行貸款金額1%起
台新銀行12,000~15,000元
兆豐銀行貸款額度千分之1.5計收,最低3,000元;徵信費300元
王道銀行9,000~15,000
永豐銀行5,000~12,000
遠東商銀5,000元
凱基銀行3,000元
新光銀行9,000起

通常銀行收取的開辦費(或稱手續費、帳管費),是沒有包含設定抵押權所需的代書費、地政規費、書狀費及謄本費等費用。此外,部分銀行還會額外收取一筆聯徵查詢費(也稱徵信查詢費),費用為每人300元。

4. 融資公司的好事貸二胎房貸好嗎?

融資公司可以說是民間貸款中,最安全可靠的借貸管道。股票上市融資公司不僅利率與銀行相近、額度比銀行高,而且審核也比銀行寬鬆,如果您對於銀行二胎房貸的額度不滿意、或是沒有通過銀行二胎審核,那麼會建議您申請好事貸二胎房屋貸款。 但受限於法規,融資公司不能直接對客戶放款,必須透過經銷商,因此找對經銷商也很重要。好事貸為融資公司指定的直屬經銷商,每一位業務經理都有10年以上的銀行資歷,提供您最專業且安心的借貸服務。

延伸閱讀:民間貸款是什麼?

(1) 好事貸二胎房貸的貸款額度?

好事貸好事貸二胎房屋貸款的額度,最高可以貸到300萬。雖然看起來好像跟銀行二胎房貸的貸款額度差不多,但其實銀行二胎的可貸額度計算方式,卻跟好事貸二胎的計算方式差很多,貸款成數也有差異。

貸款管道好事貸二胎房貸銀行二胎房貸
貸款額度最高500萬最高350萬
貸款成數房屋鑑價100%房屋鑑價90%
可貸額度房屋現值原房貸餘額房屋現值–原房貸設定金額

延伸閱讀:二胎房貸額度與成數怎麼算?掌握房子二胎可以貸多少!

(2) 好事貸二胎房貸的利率是多少?

貸款管道好事貸二胎房貸銀行二胎房貸民間二胎房貸
貸款利率7%~14%5%~15.99%6%~36%
服務費貸款金額10%~15%
還款方式本息均攤本息均攤

本息均攤或只繳息不還本

好事貸好事貸二胎房貸的利率最低7%,雖然看起來好像比銀行二胎房貸及民間二胎房貸利率高,但實務上銀行二胎利率大約在7%~8%,與好事貸二胎利率差不多。而民間借貸業者,時常以各式各樣的名目向借款人收費,且還款方式可能是只還利息、不還本金,因此也不見得比較划算。 ※一般貸款是撥款完成後的一個月,才開始還款,但有些民間二胎房貸業者會預扣3個月的利息,等於一撥款就先賺走您3個月的利息(不退還)

(3) 好事貸二胎房貸的申請條件?

  • 年滿18~70歲(超過70歲者,可提供一位70歲以下的人作借款人)
  • 申請人或保人有房屋
  • 有工作收入來源(無須提供證明)
  • 無重大信用瑕疵(若有此狀況,另有專案可申請)

相較於銀行,好事貸二胎房貸的審核寬鬆許多,像是對於收入來源的認定,也無須提供相關文件證明,只要經銷商在送件的報告中,詳細說明即可,跟銀行相比,相當寬鬆。 此外,如果是因為信用評分低或負債比較高,而無法通過銀行審核的客戶,房屋仍有貸款空間,都還是可以申請好事貸二胎房屋貸款,且可以順利核貸撥款。 如果您的房屋有下列情況,也同樣有機會申請好事貸二胎房貸:

  • 屋齡較高
  • 房屋所在地偏遠
  • 小套房、辦公室

(4) 好事貸二胎房貸的申請流程?

首先,申請好事貸二胎房屋貸款,須備妥以下文件資料:

  • 身分證正反面影本
  • 財力證明(薪資轉帳紀錄或年度扣繳憑單,若無則提供往來存摺或不需提供)
  • 房屋相關文件(近半年房貸繳息證明,若您是明確收入的上班族,則不需提供)

準備好上述資料後,您就可以開始申請好事貸二胎房貸,流程如下:

  • 向直屬經銷商好事貸提出申請
  • 好事貸進行審核(所需時間1天)
  • 貸款核准後,對保專員親赴您住家附近的地政機關簽約對保
  • 由對保專員協助您送件設定二順位抵押權(所需時間2天)
  • 設定完成後,撥款至申請人指定帳戶

※申請好事貸二胎房屋貸款,從送申請到撥款下來,最快3個工作天即可完成撥款。

(5) 好事貸二胎房貸的收費項目有哪些?

  • 帳管費:貸款金額5%
  • 對保費:15,000(包含代書、地政規費等費用)

透過好事貸申請好事貸二胎房屋貸款,不論是諮詢、還是申辦過程,都不會跟客戶收取任何額外的費用。

5. 民間二胎房貸好嗎?

 其實銀行、壽險公司、郵局、信用合作社、農漁會信用部等金融機構以外的借貸管道,舉凡融資公司、當鋪、代書、資產管理公司、私人間的借貸等,都屬於民間貸款的一種。而民間借貸之所以會出現,正是因為銀行的貸款審核太嚴格。

民間二胎房貸的審核相對寬鬆,對於許多有資金需求、卻因某些狀況而無法申請銀行二胎房貸的民眾來說,確實是一種資金取得的方法。但為什麼有些人能順利取得資金、有些人則上當受騙?關鍵就在於如何挑選安全有保障的民間借款。

(1) 民間二胎房貸的貸款額度?

一般民間二胎房貸的貸款成數為房屋鑑價的90%、貸款額度沒有一定的標準,且通常也伴隨著高利息、高收費,因此建議您在挑選民間二胎房貸時,仍須注意您所選擇的民間借貸是否收費合理。

(2) 民間二胎房貸的利率高嗎?

不同的民間二胎房貸業者,貸款利率也不太一樣,從6%~36%都有,提醒您在挑選民間二胎房貸時,應注意下列事項:

  • 一般我們常用的二胎房貸利率是以「年」利率標註,但許多民間二胎貸款業者則是以「月」息標註,因此作比較時,需再乘上12個月。
  • 一般二胎房貸的還款方式是本息平均攤還,但許多民間二胎貸款是只還利息、不還本金
貸款管道好事貸 (好事貸附擔保)銀行當鋪代書資產管理公司
月息0.58-1.167%0.416-1.3%1.5-2.5%0.5-3%1-3%
年利率7-14%2.5%~16%18-30%6-36%12-36%

(3) 民間二胎房貸的申請條件?

「不需要審核個人條件即可申辦。」 「有資金需求者皆可。」 「不論信用狀況、職業或收入。」 民間二胎房貸的申請條件,不像銀行二胎房貸需要審核借款人的財務狀況和信用狀況,基本上只要借款人為房屋所有權人,即可申辦民間二胎貸款。 雖然條件不拘看起來很吸引人,不過還是建議您提高警覺,因為這背後可能暗藏著陷阱,例如不合理的收費、不合法的利息、甚至永遠還不完的債務,這些都是出現在新聞版面上真實案例。

(4) 民間二胎房貸的申請流程?

首先,申請民間二胎房屋貸款,須備妥以下文件資料:

  • 身分證
  • 土地/建物權狀

準備好上述資料後,您就可以開始申請民間二胎房屋貸款,流程如下:

  • 向民間借貸業者提出申請
  • 民間借貸業者進行審核
  • 貸款核准後即簽約對保
  • 民間借貸業者至地政機關設定二順位抵押權
  • 設定完成即撥款至借款人帳戶

※申請民間二胎房貸,從申請到撥款需1~3個工作天,部分民間二胎房貸甚至標榜24小時快速放款。

(5) 民間二胎房貸的收費項目有哪些?

民間二胎房貸的收費項目不一,名稱也沒有固定,有些業者還可能會以各種名義向借款人收費,建議您可以多作詢問、多作比較。

  • 開辦費/帳管費/手續費(貸款金額5%~15%
  • 倉棧費(貸款金額4%~5%
  • 代辦費/服務費(貸款金額5%~10%
  • 諮詢費(3,000元~6,000元)
  • 代書費、地政規費(12,000元~20,000元)

6. 銀行二胎房貸、好事貸二胎房貸、民間二胎房貸哪個比較好?

銀行二胎房貸利率雖低、審核卻相當嚴格;民間二胎房貸審核非常寬鬆(幾乎是條件不拘)、利率卻相當高且收費項目多;而相較之下,好事貸二胎房貸利率與銀行相近、審核也比銀行寬鬆、收費也不像民間巧立名目,除此之外,好事貸二胎房貸的可貸額度/成數空間更是遠勝於銀行。

 好事貸二胎房貸與銀行二胎房貸的額度比較

王先生在105年購買1000萬的房子,向銀行貸款800萬;在110年的時候,房價已上漲為1100萬,當初的800萬房貸已經還本300萬,現欠餘額還有500萬;王先生因為投資週轉與債務整合,需要一筆300萬的資金,此時王先生找銀行詢問二胎房貸成數,同時也比較好事貸二胎房貸成數,我們以試算為您說明差異。

  • 銀行二胎房貸可貸額度為30萬。

1100萬X90%-960萬=30萬

  • 好事貸二胎房貸的可貸額度為300萬。

1100萬X90%-500萬=490萬(最高可貸額度為300萬)

7. 二胎房貸的常見問題

(1) 信用評分會影響二胎房貸的過件率嗎?

會。如果是申請銀行二胎房貸是會影響的,銀行會參酌您的個人信用評分來決定是否核貸給您,好事貸二胎房貸則不會參考信用評分。 銀行對於個人信用條件的審核較嚴,基本上信用分數低於600分就很難跟銀行申請任何一種貸款;但如果是選擇好事貸二胎房貸,是沒有這個問題的。

(2) 收入會影響二胎房貸的過件率嗎?

會。如果是申請銀行二胎房貸,銀行需要了解您的財務狀況,確認您是否有足夠的能力來償還債務。 不過,銀行對於收入來源的認定較為狹隘,除了要求工作收入證明必須是正式的薪資單、薪資轉帳證明獲年度扣繳憑單之外,如果借款人的收入不固定、不是定期領薪資(例如家管、接案工作者、計程車司機、攤販),也不易通過銀行審核。 如果是申請好事貸二胎房貸,就不會有這個問題,好事貸二胎房貸不一定要提供財力證明,即使無提供財力證明或往來存摺,也會順利核貸的。

(3) 30年老屋可以申請二胎房貸嗎?

不一定由於房屋二胎貸款需考量房屋未來的轉手性,因此屋齡較高的房子確實銀行較不願意承作,即使通過審核,貸款額度恐怕也不高。建議您可以購過裝潢翻修來提高房屋價值,或者申請好事貸二胎房貸,只要房子仍有貸款空間,是不會有屋齡限制的問題。

(4) 小套房可以申請二胎房貸嗎?

不行。銀行對於小套房的貸款,是非常保守的,不管是申請一胎房貸(購屋貸款)或者二胎房貸,除非您的套房坪數在15坪以上或者地點很好,否則銀行大多不願意承作;但如果是選擇好事貸二胎房貸,只要房子仍有貸款空間,都還是可以申辦的。

(5) 申請過民間二胎房貸,銀行會知道嗎?

會。由於申辦二胎房屋貸款需設定第二順位抵押權,因此您不管是跟銀行、融資公司還是其他民間借貸申請二胎房貸,只要沒有辦理塗銷登記,這筆紀錄就會一直留在您的土地、建物登記謄本上。一般來說,銀行只要看到您的房屋已經有民間私人設定,就不太可能會再借錢給您、也不會幫您代償民間債務。 即使您的民間貸款已清償完畢、且已辦理抵押權塗銷,銀行在審核貸款時,會查閱建物的異動索引資料,一樣會看到這個紀錄,如果是在一年內的紀錄,貸款一樣會被婉拒,超過一年才有機會談;但如果是申辦好事貸二胎房貸,就不會有上述問題,一樣還是可以辦理好事貸二胎房貸。

(6) 申請過民間二胎房貸,還可以再申請好事貸二胎房貸嗎?

可以但由於不確定您目前的情況,建議您加LINE由好事貸的專業經理幫您評估可否承作。

(7) 申請過銀行二胎房貸,還可以再申請好事貸二胎房貸嗎?

可以即使您已經申請銀行二胎房貸,還是有機會申請好事貸二胎房貸來幫您作代償,但還是建議您加LINE詢問,由好事貸的專業經理評估可否承作。

作者簡介-孫鴻貴
■好事貸(好事貸二胎房貸直屬經銷商)
創辦人 16年銀行放款經驗,曾任職以下金融機構:
2003~2006年:國泰世華銀行消費金融處 業務經理
(連續三年入榜TOP10績優業務人員殊榮)

.2006~2017年:日盛銀行消費金融處 業務經理
連續六年榮獲年度績優業務人員殊榮)

榮獲日盛銀行最佳保險菁英獎
2011年~2015年:最佳保險銷售菁英獎
 (連續五年榮獲殊榮)

二胎房貸提供靈活的資金周轉方案,適合需要快速資金的借款人。比較不同銀行的利率、手續費及還款條件,可以幫助您找到最符合自身需求的選擇。此外,了解自己的信用評分和財務狀況也能影響申請結果,確保在申請前備妥申請資料,能縮短審核時間。

我該買房貸壽險嗎?房貸壽險的種類、優缺點完整解析

債留子孫?留愛不留債?

您正打算買房嗎?可有做好背負二、三十年房貸的準備?根據聯徵中心統計,台灣在2020年房屋貸款核准件數共有110萬多筆,有2/3的貸款者介於30-50歲,平均授信額度超過600萬。假若45歲買房,辦了30年房貸,預計要到75歲才能清償房貸。倘若在這段期間內,不幸提早離世或失能,配偶或子女若無力還債,辛苦買下的房子,恐怕將慘遭法拍的命運,家人也跟著流離失所。

2020年房貸狀況
表一、台灣2020年房貸狀況

在申請房貸時,往往銀行房貸專員會詢問你/妳是否要額外加保房貸壽險,還說這樣就能避免債留子孫,留愛不留債。那到底什麼是房貸壽險?是否真的有加保的必要?

1. 房貸壽險是什麼?

房貸壽險就是給房屋貸款人保的壽險,申請房貸時就可同時辦理。一旦房屋貸款人在房貸期間身故或全殘,保險公司就可以針對未及清償的剩餘房貸,進行理賠,房屋貸款人的家屬就不用繼續背負房貸,也就是所謂的「留愛不留債」。

房貸壽險是什麼

房貸壽險的特色如下

    • 房貸壽險的理賠金須優先償還貸款,若有剩餘,再留給指定受益人(如家人)
    • 房貸壽險可以搭配失能、意外、癌症等其他保險,只是涵蓋越多,保費自然就越高
    • 一旦保了房貸壽險,由於還款能力提高,因此在房貸成數、房貸利率等條件上,一般來說都會有優惠
    • 同樣條件下,女性的平均餘命比較長,提早身故的可能性較低,因此保費通常比男性便宜一半以上。保費的試算,請參考表二
    • 房貸壽險是定期壽險,期滿就不再有保障,因此保險期間最好不低於貸款年間,而且沒有保本、還本,很在意保本、不想浪費保費的人可以三思

男女保費表較

表二、男性女性保費比較

2. 房貸壽險跟一般壽險有什麼不同?

(1) 為什麼不直接買一般壽險就好?

A:兩者當然有所不同(請見表三),除了先前所述的優先受益對象不同(貸款銀行VS.指定家人),房貸壽險的投保目的是避免家人背負剩餘房貸,因此理賠金扣除剩餘房貸後,留給家人的金額通常不高,甚至幾乎沒有,無法像一般壽險那樣留一筆錢供家人生活開銷。其次,房貸壽險的保費負擔通常比一般壽險來的低。雖然房貸壽險不像一般壽險可以保障終身,但好處是不用體檢,保單比較容易核過,對於擔心自己身體狀況的人來說,房貸壽險或許是更好的選擇。

房貸壽險與一半壽險有什麼不同
表三、房貸壽險與一般壽險差別

(2) 已經保了一般壽險了,買房時還需再保房貸壽險嗎?

A:若一般壽險的保額低於房貸金額,代表仍有保險缺口,還是可以加保房貸壽險,確保償債能力。

3. 房貸壽險有分什麼類別嗎?

依理賠金額是否固定,分平準型和遞減型兩種。

(1) 什麼是平準型房貸壽險?

平準型的保障額度是固定的,扣除房貸餘額後的剩餘保額,會理賠給指定受益人(如家人),但一般來說,保費也會比較高。一般來說,平準型由於保費高,適合經濟條件較好、雙薪收入、有仍須扶養的父母子女的家庭,一旦發生意外,可以有多餘的資金保障他們的生活。

平準型

(2) 什麼是遞減型房貸壽險?

遞減型的保障額度則是逐年遞減,兩者相減後餘額所剩無幾,因此除非房貸提前結清,讓房貸壽險轉換成一般定期壽險,否則很難有剩餘保額留給家人。因此與平準型相反,遞減型的房貸壽險,適合首次購屋、收入較拮据、成員較少的小家庭。

遞減型房貸壽險

平準型與遞減型房貸壽險比較

平準型遞減型比較

4. 房貸壽險的繳費方式?

(1) 躉繳

躉繳:一開始便一次繳清保費,依照表二的保費試算,在房貸年期30年、房貸金額500萬、投保人都是30歲的條件下,女性的躉繳保費是18萬多,男性則為41萬多,若提早清償房貸,就形同定期壽險。18 – 41萬的保費或許對許多人來說並不便宜,但可以向房貸銀行申請保費融資,與房貸一起分期償還。照上述情況來說,以30歲男性為例,就等於是向銀行申請500萬+41萬=541萬的貸款總額,再分期償還。只是這樣的結果,也等於是墊高了每一期還款的負擔,得衡量自己的財務狀況再做決定。躉繳的優缺點,列舉如下:

優點

  • 避免因欠繳而使保障中斷
  • 保費較分期繳便宜約3~4成
  • 因總保費較高,可向房貸銀行申請保費融資,與房貸一起償還

缺點

  • 保險人初期負擔較承重

(2) 分期繳

分期繳:可以分月繳、季繳、半年繳、年繳等方式,並可以透過刷卡、轉帳、付現等支付方式。分期繳的優缺點,列舉如下:

優點

  • 保險人初期負擔較輕

缺點

  • 總保費支出會比躉繳多3~4成

躉繳VS.分期繳

表五是平準型與遞減型房貸壽險,分別以躉繳、分期繳的方式進行保費比較。在房貸年期與保障期間都是30年、房貸金額與壽險保額都是500萬、投保人都是30歲女性的條件下,平減型的月繳保費是792元,躉繳則是18萬4元。792元的保費看似輕鬆,但實際上,總保費支出792元*12個月*30年=28.5萬,比躉繳的18萬4多高出不少。

男女保費表較
表五、平準型與遞減型房貸壽險保費比較

遞減型也是同樣情況,月繳保費為524元,總保費支出為524元*12個月*30年=18.9萬,比躉繳的9.3萬多出一倍。分期繳納保費,每期負擔的金額或許不高,但實際付出的錢一定比躉繳多出許多。在這低利率的年代,倘若手上有充裕資金,躉繳或許相對划算。

(3) 哪種人適合買房貸壽險?

  • 已投保壽險額度<房貸的人:如前言所述,壽險理賠金額仍不足支付剩餘房貸的人,為避免有保險缺口,可考慮加保房貸壽險,至於該買平準型還是遞減型,就看個別財務、家庭狀況。
  • 貸款中的房屋為長期自住:貸款買來的房子是希望給家人長期居住的,不希望因為自身意外而使房子被法拍、讓家人流離失所,在這情況下,可考慮加保房貸壽險。
  • 貸款者為家中主要或唯一經濟來源:這樣的貸款者一旦發生失能、身故等不幸狀況,家庭會立即入不敷出,更遑論繳納、清償房貸,因此更需要房貸壽險來保障家人。

(4) 哪種人較不建議買房貸壽險?

  • 已投保壽險額度>房貸的人:房貸壽險主要是為協助清償房貸,留給家人的理賠餘額並不高。已投保高額壽險者,既然家人所獲得的理賠金已經足夠,若有額外資金,與其加保,不如提早清償房貸,或其他資金運用
  • 單身、沒有配偶或家人的人:若沒有保險受益人,不擔心債留子孫或家人,留下來的空房縱使被法拍抵債,也不會人因此受害,在這樣的情況下,自然沒有投保的必要。
  • 換房族、投資客、囤房族:對於短期內想以房換房的換房族,由於保單換約麻煩,若非長期自住,實在沒有投保必要。對於買房是為了投資而非自住的投資客、或者已擁有二房以上的囤房族,縱使有法拍償債的情況,家人自住的房屋也不會受到影響,因此也不會有投保的必要性。
  • 財務狀況吃緊者:畢竟保費不便宜,若是對自己健康情況有信心,就別為了買保單而徒增信用風險。

該保不用保房貸壽險

表六、哪些人該保、不用保房貸壽險

5. 買房貸壽險時,該注意哪些事?

  • 房貸壽險不是非買不可,金融管理委員會已有公告,銀行房貸專員若以高額度、低利率、保證核貸、不買就不貸款等方式誘使、逼迫申貸人購買保險,或者將房貸壽險作為房貸的搭售條件,都是違法的。
  • 女性投保雖然保費比男性低了不少,但若被保險人不是實際償債人或主要經濟來源,一旦發生事故、收入斷炊,保險公司可能會認為被保險人仍健在,而拒絕啟動理賠機制,反倒得不償失喔。
  • 通常第一順位受益人為「貸款銀行」(要保人) , 理賠金須先償還銀行房貸後, 餘額才給指定受益人(如家人)。惟目前已開放可以自行決定要保人,但獲得理賠金後,最好還是先清償房貸,以免即便拿到了錢,房屋仍遭到法拍。
  • 若在保障期間內提早繳清房貸,跟銀行借來躉購房貸壽險的貸款餘額也要一併還清,才可繼續享有保障,直到契約期滿為止。

6.房貸壽險的常見問題

(1) 我的房貸已經繳到一半了?還能加保房貸嗎?

A:只要房貸還沒繳完,「隨時」都可以購買房貸壽險,但需要注意你的房貸銀行是否有銷售房貸壽險,要是沒有,則可要將房貸轉貸到有銷售房貸壽險的銀行,並向其購買房貸壽險。

(2) 房貸專員要我保到足額足期,真的有必要嗎?

A:雖然非必要,但最好能保足額(保額=房貸)、足期(保障期間=房貸年間),避免保險缺口的產生。在不足額、不足期的情況下,一旦意外發生時,家中資金不夠清償房貸、或者時間點剛好在保障期間已過、房貸年間未完的期間內,都會有房屋遭法拍的風險,讓辛苦繳納的保費都等同白繳了。

(3) 若有換房的打算,已經保了的房貸壽險該怎麼處理?

A:提前換房時,建議將房貸壽險保留,這是一份定期壽險,房貸繳清後,未來若在保險期間內身故或全殘,理賠金則是直接給受益人(家人),如果想要將房貸壽險解約,這是不划算的喔~因為解約金大概只剩下當初保費的一半,非常划不來

作者簡介-孫鴻貴
■好事貸(好事貸二胎房貸直屬經銷商)創辦人
16年銀行放款經驗,曾任職以下金融機構:
.2003~2006年:國泰世華銀行消費金融處 業務經理
        (連續三年入榜TOP10績優業務人員殊榮)
.2006~2017年:日盛銀行消費金融處 業務經理
        (連續六年榮獲年度績優業務人員殊榮)

■榮獲日盛銀行最佳保險菁英獎:
(連續五年榮獲殊榮)

.2011年~2015年:最佳保險銷售菁英獎

「以房養老」成長趨緩,金管會4大對策全碰壁

以房養老」貸款業務發展遇瓶頸,為求突圍,金管會委託金融研訓院研議解決方針,並針對相關部會提出建議案,未料內政部、財政部、衛福部以及央行都不埋單。

延伸閱讀:以房養老懶人包

根據金管會最新統計,商業型以房養老貸款(商業型不動產逆向抵押貸款)自2015年11月推出以來,截至2021年6月底的總核貸件數僅5,212件,而14間承作銀行裡就有9間銀行的核貸件數只有兩位數。

銀行辦理商業型不動產逆向抵押貸款(以房養老)情形01

資料來源:金融監督管理委員會

另外,商業型以房養老貸款的核貸件數及額度雖有持續成長,但增幅明顯趨緩,核貸件數從2017年高達79.5%的成長率,一路腰斬到2020年的18.7%、核貸金額的成長率也從86.6%跌至21.1%,顯見成長動能漸失。

銀行辦理商業型不動產逆向抵押貸款(以房養老)情形

資料來源:金融監督管理委員會

金管會認為,除了國人普遍「有土斯有財、財產留子孫」的傳統觀念尚待克服之外,銀行也因須承擔利率波動、不動產跌價及國人長壽等風險,導致承作意願低。為了推展「以房養老」貸款業務,金管會於去年委託金融研訓院研究解決方針。

據了解,金融研訓院已提出4大建議案,並轉給內政部、財政部、衛福部及央行等部會,建議包括:

1. 「以房養老」貸款利息,比照購屋貸款利息可抵稅。
2. 公布適用「以房養老」利率,或其他合理評估總經數據。
3. 適時發布各種房價指數預測數據等,希望藉此提高銀行承作意願。
4. 成立公益型「以房養老」貸款信用保證基金。

對此,財政部表示,「以房養老」貸款者大多屬低所得,繳稅額有限、甚至無須繳稅,且綜所稅採累進稅率,家戶所得愈高、適用稅率愈高,若增列以房養老貸款息可列舉扣除,不僅無助於拉高民眾參與誘因,還使高所得者有較大幅度的減稅利益,對低所得者則無法享有減稅,違反租稅公平。

央行認為,利率早已自由且透明化,不宜針對「以房養老」貸款發布適用利率或其他合理評估的總經數據。內政部也表示,目前已有實價登錄住宅價格指數資料,不動產資訊平台也有提供相關住宅統計資料可作為參考,因此不須再另增房價指數預測數據。

延伸閱讀:6大房市指標一次看懂

衛福部更表示,「以房養老」業務涉及金融、保險、財務精算、地政、法律等跨專業領域,並非社會福利部門所能主導,長期仍建議規劃金融商品化的服務模式,因此金管會所提成立公益型以房養老的信用保證基金,仍屬以房養老整體制度的範疇,請金管會統籌規畫辦理。

針對金融研訓院的建議,相關部會不僅不埋單,甚至又把「球」丟回給金管會。

「每項建議『要從零開始』過程本來就很難。」金管會銀行局官員表示,這些都是必然的過程,因為牽涉到部會、法令、賦稅、銀行承作意願等,很多層面要評估。目前僅能請銀行公會修改「授信準則」增訂實務守則,盼可降低銀行因無法掌握貸款風險而影響承作意願。

【文章出處】「以房養老」成長趨緩,金管會4大對策全碰壁

民間二胎房貸安全嗎?民間借貸不告訴您的6件事

民間二胎房貸是一種快速取得資金的途徑,特別適合那些已經有第一胎房貸,且資金需求緊迫的人。相較於銀行貸款,民間二胎房貸審核較為寬鬆,且放款速度更快,成為不少借款人解決短期資金問題的首選。然而,高利率和風險也讓許多借款人需要仔細考量。本篇就來告訴你民間借貸不告訴您的6件事,幫你了解民間二胎房貸的條件、風險和最佳申請時機。

1. 什麼是民間二胎房貸?

正規金融機構(如銀行、壽險公司、郵局、信用合作社、農漁會信用部等)以外的借貸管道,都稱為「民間借貸」,例如當舖、錢莊、代書、私人…等。由於銀行的二胎房貸門檻較高、資金取得不易,因此審核相對寬鬆的民間借貸,就成為另一種取得資金的管道。

※二胎房貸又稱二順位房貸、次順位房貸,就是在房子已經有一筆房屋貸款的情況下,向另一間銀行或融資公司申請第二筆房屋貸款。

目前,除了股票上市的融資公司指定經銷商-好事貸也有提供二胎房貸,當鋪、地下錢莊、代書及資產管理公司等民間借貸也都有提供二胎房貸。民間二胎借款的管道相當多元,卻不一定都能幫您解決資金問題,因此本文重點就是告訴您如何選擇安全有保障的民間貸款。

2. 民間二胎房貸的利率高嗎?(月付金試算)

相較於銀行,民間二胎房貸的貸款利率確實比較高。

由於二順位房貸的風險較高,因此銀行審核非常嚴格,核貸成功率微乎其微,而審核較寬鬆的民間借貸,核貸成功率高、貸款額度大,需要承擔的風險也比銀行高,因此利率自然會比較高。不過這也不代表,民間二胎房貸的利率就可以無限上綱。

延伸閱讀:為什麼二胎房貸的利率比較高?

(1) 民間二胎房貸的合法利率是多少?

 一般的民間借貸利率(包含個人借貸)是有法定上限的。根據《民法》第205條規定:「約定利率,超過週年百分之十六者,超過部分之約定,無效。」

也就是說,民間放款的約定年利率不能超過16%,超過法定上限的部分,原則上債務人可不必返還。但如果您的借貸對象是當舖,就不在此限,因為依據《當鋪業法》第11條規定:「以年率為準之利率,最高不得超過百分之三十。」

部分的民間借貸業者會以「3分利」、「借1萬只收200利息」標示其貸款利率,意圖讓借款人以為利息很少、很便宜,實際上民間業者使用的是「月」息。

(2) 民間二胎房貸利率比較表

由於許多民間借貸業者會以「月」利率來作標示,乍看會以為民間借款利息比銀行、比融資公司都還便宜,但事實並非如此。因為一般常見的貸款利率都是以「年」利率來作標示,如果將民間二胎利率乘上12倍,就能清楚看見差異。

 

貸款管道好事貸
(附擔保貸款)
代書資產管理
公司
當鋪地下錢莊
年利率7-14%6-36%12-36%18-30%36-300%
月息0.58-1.167%0.5-3%1-3%1.5-2.5%3-25%

※部分的民間借貸業者為了規避法定利率上限,會利用其他費用或變更還款方式來賺取更多的利息。

(3) 民間二胎房貸月付金比較表

 民間二胎房貸的貸款利率從6%到300%都有,我們就舉目前看到最低的6%、以及排除高利貸的最高利率36%為例,假設貸款年限為10年,每個月需要繳交的貸款月付金為多少?

二胎房貸貸款管道股票上市融資公司
(好事貸二胎房貸)
民間二胎房貸
借款金額100月繳11,611元月繳11,102~30,890元
借款金額200月繳23,222元月繳22,204~61,780元
借款金額300月繳34,833元月繳33,306~92,670元
還款狀態本息均攤只繳息不還本

不管是銀行還是融資公司,一般常見的還款方式是本息均攤,也就是貸款本金跟貸款利息於約定期限內平均攤還,或者是本金均攤,也就是貸款本金於約定期限內平均攤還,借貸利息則隨著貸款餘額減少。

民間借貸常見的還款方式則是只還息不還本,也就是說,每個月繳的月付金都是拿來償還貸款利息的部份,貸款本金則須一次償還,因此繳再久,貸款餘額都不會減少。

※一般貸款是撥款完成後的一個月,才開始還款,但有些民間二胎房貸還會跟客戶預扣3個月的利息,等於一撥款就先賺走您3個月的利息。

3. 民間二胎房貸的收費項目有哪些?

申請二胎房屋貸款時,哪些費用是必須的?又有屬於哪些費用額外的收費? 以下就來一一介紹。

  • 開辦費
  • 帳管費
  • 手續費
  • 倉棧費
  • 代書費
  • 地政規費
  • 書狀費
  • 謄本費
  • 不動產鑑價費
  • 聯徵查詢費
  • 代辦費
  • 服務費
  • 諮詢費

(1) 開辦費/帳管費/手續費

申請貸款時,不管是銀行、還是民間,都會跟客戶收取一筆手續費用,也稱作開辦費、帳管費,這是用來支付您在辦理貸款時所產生的人事成本、資料處理等行政費用。

二胎房貸的開辦費/帳管費/手續費比較

  • 銀行:約3,000元~15,000元
  • 好事貸:貸款金額1.5% + 15,000元(代書費、地政規費等費用)
  • 民間借款:貸款金額5%~15%

※銀行收取的開辦費(又稱手續費、帳管費)不包含代書費、地政規費、書狀費、謄本費等費用,需另計。

(2) 倉棧費

倉棧費是當鋪業專有的收費項目,指的是典當借款期間的倉存保管費用,有點類似帳管費,通常是貸款金額的4%~5%。

※根據《當鋪業法》第20條規定:「當舖業除計收利息及倉棧費外,不得收取其他費用。前項倉棧費之最高額,不得超過收當金額百分之五。」

(3) 代書費、地政規費

代書費以及地政規費(含書狀費、謄本費),是辦理抵押權設定時所產生的費用,前者是繳交給代書(及地政士)的費用、後者則是繳交給政府機關的費用。如果以貸款100萬為例的話,總金額大約在12,000元~20,000元不等。

(4) 不動產鑑價費、聯徵查詢費

由於二胎房貸的貸款額度及貸款利率,會依據不動產價值及貸款申請人的條件來作決定,而不動產鑑價費及聯徵查詢費就是因此產生的費用,不過實務上並不常見,目前僅有少數銀行仍有收取聯徵查詢費(也稱徵信查詢費),金額大多是每人300元。

(5) 代辦費/服務費

代辦費,也有人稱服務費、手續費,顧名思義就是幫你辦理、提供服務的費用,而這其實並不限定於民間二胎房貸,許多民間借款(包含民間信貸、民間車貸)也會跟申請人收取這筆費用,通常是貸款金額的5%~10%。

(6) 諮詢費

申請貸款前,想先多作詢問、多作比較,是很正常的事情,但有些民間二胎房屋貸款業者,客戶都還沒決定好要不要申請,只是想了解二胎房貸的額度、利率等資訊,就先跟客戶收取一筆諮詢費,金額大約是3,000元~6,000元不等。

※申辦好事貸的二胎房貸,除了撥款時,好事貸公司從撥款金額內扣1.5%的帳管費,以及約15,000元的對保費(包含代書、地政規費等費用)之外,不會再跟客戶收取任何額外的費用,諮詢也是完全免費的。

延伸閱讀:民間貸款的選擇有哪些?

 4. 民間二胎房貸可以借嗎?有哪些風險?

可以。如果覺得銀行二胎房貸的貸款額度不符需求,或覺得銀行貸款審核太嚴格,那麼您可以選擇民間二胎房貸。但是我們也建議您在提出申請前,應審慎評估、挑選安全有保障的民間貸款,才能避免遇到以下情形:

民間二胎貸款的風險

  • 高利率
  • 高收費
  • 貸款難轉回銀行
  • 假銀行關係企業
  • 詐騙事件多

(1) 高利率

雖然法律有明確規範,民間借貸收取利息的範圍必須在16%以內,但仍有部分民間二胎會在借貸契約上動手腳,以各式各樣的名義來收取相當於利息的對價,甚至可能會將約定遲付利息併入本金,藉此規避法定利率的上限。

因此申請民間二胎房屋貸款的時候,除了確認二胎房貸的計息方式、還款方式之外,也要詳讀合約,確認內容都沒有問題才申辦。

(2) 高收費

民間二胎與銀行二胎最大的不同,就是部分的民間借貸業者會以各種名義,向借款人收取費用,借10萬元、撥款下來只剩6、7萬元,這樣的情形十分常見。

申請民間二胎房屋貸款的時候,記得要注意民間借貸業者的收費項目是否為必要開銷,並且還要評估收費金額是否合理,如果不知道該如何判斷,建議多問幾間、多做比較。

(3) 房貸不容易轉回銀行

由於二胎房屋貸款也算房屋抵押貸款的一種,因此借貸時作為擔保品的房屋,會做抵押權設定,這不管是跟銀行辦、還是跟民間辦都一樣。

不過如果是申請民間房屋二胎貸款,日後想再把二胎房屋貸款轉回銀行、或者用房屋跟銀行申請其他貸款,只要這筆私人設定沒有塗銷,銀行不太可能會再借錢給你、也不會幫你代償債務。

但這也不代表說,民間房屋二胎貸款不能借,因為基本上當你的民間債務清償完畢之後,就可以辦理抵押權塗銷。而大部分會在貸款未清償完畢,就想轉回銀行的情況,大多是覺得民間二胎的月付金壓力太大,因此真正的關鍵其實就是「選擇利率合理、收費項目合理的民間房屋二胎貸款」。

※好事貸二胎房貸的貸款利率與銀行相近、沒有巧立名目的收費項目,能夠有效幫您解決資金問題、改善信用評分,未來貸款繳清就能將您的二胎房屋貸款轉回銀行。

(4) 假冒銀行關係企業

有部分民間借款的名稱,會刻意取的跟銀行很像,讓人誤以為是該銀行的相關企業,有些不法業者甚至會告訴你,他們就是某銀行的所屬機構。而在取得民眾的信任之後,這些不肖民間業者就可能以各種名義收取高額的手續費,還可能哄騙民眾簽下內容不合理的合約,日後如果反悔、不想辦,就得賠償高額的解約金、甚至吃上官司。

(5) 詐騙事件多

詐騙集團無所不在,他們除了會假冒銀行關係企業,還可能假冒代書身分,利用民眾急需資金的心理趁虛而入,用各種理由塘塞、要求民眾先繳一筆費用,又或者是要求民眾提供個資(身分證正本、存摺正本、提款卡等)作其他不法用途,新聞上有許多莫名其妙就變詐騙警示戶的案例,就是這樣來的。

5. 如何慎選民間二胎房貸?

(1) 網站資訊完整性

現在網路非常發達,有什麼想知道的資訊,只要拿出手機一查都能找得到。如果想了解您的民間二胎貸款公司是否安全可靠,建議您可以直接去查詢該公司的網站,看看網站上面的資訊是否夠充足?

  • 公司簡介是否完整(公司名稱、電話、地址)
  • 公司負責人資訊(姓名、照片、資歷)
  • 業務資訊是否完整(姓名、照片、資歷)

建議您也可以去查民間二胎貸款公司的網路評價如何?雖然有部分業者會刻意「洗評論」,但如果仔細看評論的內容,多少也能看出評價的真實性。

(2) 網站資訊正確性

除了確認您的民間二胎貸款公司網站資訊是否完整,當然也要小心求證內容真偽,如果是依法設立的公司,在經濟部的商工登記公示查詢系統、及財政部的公示資料查詢服務中都能查詢到公司資料;如果對於業務的資歷有疑慮,可以要求對方提供證照佐證,也可以打電話過去多提問,看看對方是不是真的了解?

(3) 是否有實體公司

 有些民間二胎貸款公司所提供的地址根本不存在,因此建議您先反查公司地址,甚至可以向對方提出想直接實地探訪,如果對方一直婉拒,那您就要考慮一下了,畢竟萬一真的發生什麼事,連對方在哪裡都找不到,恐怕也求償無門。

6. 民間有安全可靠的二胎房貸嗎?

如同我們一開頭所說的,所有不是由金融機構所承作的二胎房貸,都被歸類為民間二胎房貸,這當中也包含融資公司。

(1) 好事貸二胎房貸的優勢

  • 貸款利率低
  • 貸款額度高
  • 審核較寬鬆
  • 資金來源安全

國內三大股票上市融資公司之一的好事貸企業,旗下的好事貸股份有限公司,自2017年開始發展二順位房屋貸款業務,不僅貸款利率與銀行最相近、貸款額度比銀行高,更重要的是,好事貸二胎貸款的審核比銀行寬鬆、資金來源比民間安全有保障,是當今金融環境之下,除了銀行以外的最佳選擇。

但由於法規上的限制,融資公司不能直接對客戶放款,因此好事貸二胎必須透過經銷商來提供二胎房屋貸款的服務。

貸款管道好事貸二胎房貸銀行二胎房貸民間二胎房貸
貸款利率7-14%3-16%6-36%
貸款額度鑑價100%鑑價80%~90%不一定
過件率極低極高
服務費貸款金額10-15%
還款方式本息均攤本息均攤只還息不還本

(2) 好事貸的優勢

  • 直屬經銷商
  • 豐富銀行資歷
  • 專業服務團隊
  • 無額外收費

好事貸是股票上市融資公司簽約經銷商之一,好事貸二胎房屋貸款的審核標準及貸款條件,會以第一次的送件申請為主,除非客戶後續的信用條件、財務狀況有變好、或者有再補上其他加分項目(例如信用及財務狀況良好的保人),不然基本上第一次申請沒過、第二次的結果也不太有機會改變。

※坊間有許多民間借貸業者聲稱為好事貸好事貸的經銷商,實際上卻是幫您辦理私人借貸。

因此,您找的經銷商是否有足夠的專業,可以針對您的狀況,作出最適當的評估,就非常地重要。好事貸為股票上市融資公司的直屬經銷商,全體房貸業務都有10年以上的銀行實務經驗,對審核重點瞭若指掌,能夠提供客戶最專業的服務、解決客戶的資金問題。

7. 好事貸好事貸二胎房貸的常見問題?

(1) 辦理好事貸二胎房貸需要提供財力證明嗎?

需要。不管是申請銀行二胎房屋貸款、還是好事貸二胎房屋貸款,都需要麻煩您提供財力證明,以方便審核人員了解您的財務狀況、確認您是否有能力償還債務。

不過銀行對於財力證明的要求較為嚴苛,只接受薪資單、薪資轉帳紀錄、年度扣繳憑單等正式文件資料。也就是說,如果您的薪資都是直接領現金、或者自營商,恐怕就沒辦法申請銀行二胎房屋貸款。

而相較之下,好事貸二胎房屋貸款對於財力證明的認定就比較寬鬆,只要您能提供有固定存錢進銀行帳戶裡的存摺,也能作為財力證明。

(2) 辦理好事貸二胎房貸需要提供保證人嗎?

 基本上不需要。如果您擁有房屋完整的所有權,且自身條件已經符合好事貸二胎房屋貸款的審核標準,不一定要提供保人。但如果您的信用狀況較差、或擔心自身條件無法取得滿意的貸款額度及利率,也可以透過提供保人的方式幫自己加分,如果想了解更多,可以點此加LINE由好事貸團隊幫您作評估。

(3) 因為信用評分太低或負債比太高,跟銀行申請二胎房貸沒過,還可以申請好事貸二胎房貸嗎?

可以。銀行二胎房貸的審核較嚴格,通常信用評分低於600分或者收支負債比高於40%,就沒辦法通過銀行審核。

但如果是申請好事貸二胎房貸,只要不是重大的信用瑕疵、房屋還有貸款空間,都還是有機會可以通過審核,如果想了解自身狀況是否符合申請條件,可以由好事貸團隊幫您作評估。

(4) 如果自己沒有房子,可以用爸媽的房子申請好事貸二胎房貸嗎?

可以。如果您的名下沒有房子,也可以提供親戚朋友的房子作為抵押品,不過房屋所有權人必須擔任保證人。

(5) 我想整合負債,可以申請好事貸二胎房貸來代償債務嗎?

可以。好事貸曾協助過許多客戶申請好事貸二胎房貸,來整合客戶名下的信用卡、信貸及車貸等負債,好事貸會在撥款時,優先清償您希望整合的債務,餘額再撥款至您指定的帳戶。

藉由利率較低的好事貸二胎房貸來償還掉高利率的信用卡循環利息,不僅可減輕您的月付金壓力、也可改善您的信用評分。

延伸閱讀:好事貸®⭐鑫二胎房貸最高額度500萬,免費估價無代辦費!

作者簡介-孫鴻貴
好事貸(好事貸二胎房貸直屬經銷商)創辦人
16年銀行放款經驗,曾任職以下金融機構:
.2003~2006年:國泰世華銀行消費金融處 業務經理
        (連續三年入榜TOP10績優業務人員殊榮)
.2006~2017年:日盛銀行消費金融處 業務經理
        (連續六年榮獲年度績優業務人員殊榮)

民間二胎房貸提供了一種靈活的資金解決方案,特別適合那些無法通過統銀行增貸、信用貸款的借款人。然而,借款人需注意高利率和潛在的風險,並確保自身有足夠的還款能力。通過選擇信譽良好的貸款機構和專業的貸款顧問,您可以更安全地利用這種貸款方式,實現資金需求。