〈房屋貸款〉低利率好日子過了！適合自己的房貸產品怎麼選擇？

新聞報導，政府近年來為民眾權利，祭出購屋低利率，然而國際通膨衝擊，央行宣布升息，連帶影響到房貸族，本文提供升息對房貸運作影響，如何保障我們的購屋權益。央行也曾經提醒民眾，低利率狀況不會一直持續下去，因此，對於已經習慣於房貸利率偏低環境的房貸族來說，必須得提前因應升息所帶來的衝擊。

低利率好日子過了！房貸族需因應升息衝擊，四個方法多少省一點

〔經濟日報 住展雜誌／住展房屋網〕政府近年來為民眾權利，祭出購屋低利率，然而國際通膨衝擊，央行宣布升息，連帶影響到房貸族，本文提供升息對房貸運作影響，如何保障我們的購屋權益。

對於房貸族來說，地板價一．三一％的房貸利率已成明日黃花。找尋相對較低利率的方案，是房貸族為荷包止血的最高指導原則；購屋族可以嘗試以下幾個方案，以降低利息負擔。

方案一：「申請青安貸款」。由於青安房貸利率僅升半碼，較一般銀行房貸方案優惠，如果房貸族屬於符合借款人與其配偶及未成年子女無自有住宅，抑或是單身無自有住宅的首購族，可申請青安貸款；其中，一段式機動利率將從一．四％調升至一．五二五％，比一般銀行祭出的房貸方案還吸引人。

方案二：「申請優惠房貸」。銀行往往會針對特定族群祭出優惠房貸方案，例如公教人員的「築巢優利貸」方案，即可適用「地板價」利率一‧五六％。如果非公教人員，但屬於「三師」等高收入、優質客戶，或是房屋位於精華地段的房貸族可主動爭取一‧五六％的地板價。

方案三：「抵利型房貸」。房貸戶放在銀行的存款可以折抵房貸本金，雖然存款本身沒有孽息利息，但同時也不會增加貸款利息；假如存款金額較多的民眾，可利用抵利型房貸節省利息。但缺點是房貸起始利率較高，存款金額較低者較不適合。

方案四：如果上述方法皆不適用，房貸族可從建案下手，找尋跟業者合作的銀行申請房貸，即使利率較前述兩者高，但整批房屋貸款的利率仍比一般房貸方案來的低，對於節省荷包仍是不無小補。(各金融機構最新利率詳見：本期住展雜誌Ｐ74)（經濟日報）

房屋貸款的種類有很多，購屋貸款、指數型房貸、理財型房貸、透支型房貸、二胎房貸…這麼多種，哪個才是我要的？融資型房貸又是什麼？本篇依據資金用途、計息方式和還款方式，來將各式各樣的房屋貸款作分類，幫助您快速找出適合自己的房貸產品。

1. 依資金用途分類的房屋貸款

(1) 購屋貸款／購置住宅貸款

顧名思義就是買房子時，向銀行申請的貸款，也是最常見的房屋貸款類型。

(2) 保障型房貸／壽險型房貸

保障型房貸就是在你申請房屋貸款時，同時向銀行辦理房貸壽險，用意是往後只要在貸款期間，貸款人因為疾病或意外導致身故或完全失能，無法繼續償還房貸時，保險公司會拿保險理賠金來償還剩餘的房貸，多出來的保險金再支付給指定的受益人。

(3) 循環動用型（透支型或擔保透支型）

銀行撥款是撥「額度」而非現金，借款人在額度內可循還動用，利息計算則是依照動用金額與動用天數，按日計息，每月再將每日的利息做加總來「按月繳息」。

• 優點：每月僅需依動用金額與天數計算繳交利息，繳款負擔輕，若無動用，則不需繳款，當日借還則不須計息，在額度有效期限內，可隨時動用該筆額度。
• 缺點：利率會比本息攤還型較高。通常較適合自營商或股票族使用。

(4) 理財型房貸

理財型房貸則是房貸裡結合了本息平均攤還與循環動用型，這兩種房貸型式，讓房貸變成理財工具，可以更加靈活運用資金。本息平均攤還型的房貸，還掉的本金是不能再拿出來使用的，理財型房貸則可以將還掉的本金，轉到循環動用額度裡，變成可以循環動用的額度。

• 優點：還掉的房貸本金可以再拿出來使用，資金運用度更加靈活。
• 缺點：動用到循環額度的利率較高。

(5) 二胎房貸

又稱作二順位房貸、次順位貸款，是在保留原房貸的情況下，再向其他間銀行或融資公司申請第二筆房屋貸款，常用於投資、資金周轉、債務整合等用途。

題外話：二胎房貸有透支型或理財型的選擇嗎？
理財型房貸一般都是用在銀行的一胎房貸，以前曾有銀行二胎房貸做透支型，但沒有理財型，銀行用房子做一筆額度給你，一樣做抵押權設定，撥給你一個額度，隨借隨還，動用多少算多少，每個月只繳息不還本，以前台新的二胎房貸有這個產品，日盛以前也有，不過因為二胎房貸相較銀行一胎房貸，一胎才是主力，二胎房貸是高風險，雖然有這個產品但實務上沒有在承作，大部分銀行的二胎房貸都做本息平均攤還型。

2. 依計息方式（利率）分類的房屋貸款

(1) 指數型房貸／浮動型房貸

指數型房貸就是以浮動的「指標利率」作為調整房貸利率的標準，然後再依照個人的條件訂出固定的「加碼利率」，兩者合併計算就是你的房貸利率。指標利率（基準利率）一般都是依中華郵政或各銀行牌告的定儲機動利率指數作為基準，且會隨著市場變動作調整，分為月調和季調。

浮動的指標利率雖然每一家銀行所採都不同，但是每一家銀行的這個利率成本都一樣，所以房貸的利率高低，差別就是在於加碼利率，加碼利率越低，加總後的房貸利率就越低。而指數型房貸的利率又分為一段式利率和分段式利率：

• 一段式利率

這是較常見的方式，貸款期間只有一種計算方式，就是依指標利率+加碼利率=房貸利率，在整個貸款期間內都是用這個計算方式，不會改變。

• 分段式利率（階梯式利率）

就像爬樓梯一樣，一階一階慢慢上去，前低後高，所以稱為階梯式利率，銀行為了比較容易行銷，會用此方式向客戶推廣，例如第一年0.5%，第二年1.0%，第三年起1.5%，假設你的房貸是20年期，前兩年比較便宜，第3年~20年是比較貴的。

(2) 固定型房貸

在整個貸款期間都是依照約定好的房貸利率，這個數字並不會隨著央行升息、降息而有調整，通常固定式的利率會比較高，也較少人使用。

(3) 混合型房貸

是一種結合固定利率與機動利率的房屋貸款，市場上較不常見，目前只有政府提供的「青年安心成家購屋優惠貸款」有採用混合式利率。

3. 依還款方式分類的房屋貸款

(1) 本息平均攤還型（定額攤還本息）

計算基礎就是用年金法將貸款期間內的全部貸款本金跟利息，平均分攤於每一期中繳付。

• 優點：每月繳款金額固定，對於固定收入的上班族來說，是比較好規劃家庭收支的貸款方式。
• 缺點：還本速度較慢，剛開始每月繳款金額當中，利息較多，攤還的本金較少。

(2) 本金平均攤還（定額攤還本金）

計算基礎就是全部貸款本金每月平均分攤，每月定額還本金，利息則是依貸款餘額逐期計算。這種還款方式如果利率調整，差別僅在每月需繳交的利息，還本金的金額則是固定，故也可稱為：定額還本方式。

• 優點：還本速度較快
• 缺點：剛開始還款壓力較大，逐期遞減。這種方式適合負債比較低的族群使用。

(3) 本金到期一次清償法

計算基礎就是，每月僅需繳交房貸利息，本金則是於到期時，一次清償。貸款本金於貸款期間都不用償付，故每月的利息負擔較重。

• 優點：每月僅需繳交利息，繳款負擔較輕。
• 缺點：合計繳交利息較多，貸款期限期滿需一次清償（最後一期負擔非常重）。通常適用於貸款期間較短之商業性融資(公司貸款)，一般客戶是無法申請到這種貸款的。

(4) 有寬限期攤還法

計算基礎就是：在貸款初期一段時間內（一般為1~3年），借款人每月僅需繳交貸款利息，無須還本，這一段期間就稱為「貸款本金償還寬限期」。寬限期屆滿後之攤還本息方式則與上述相同，目前一般購屋貸款之寬限期最長是5年。

4. 依借款對象分類的房屋貸款

事實上，並沒有銀行用「借款對象」來幫房貸命名。但是，為什麼會在網路上看到例如：融資型房貸，銀行型房貸，代書型房貸，民間金主型房貸…等貸款產品？

之所以會出現這樣的名稱出現，是因為有些人會把「向融資公司申請房貸」簡稱為「融資型房貸」、「向代書申請房貸」簡稱為「代書型房貸」，業者也就直接套用在自家的房貸產品上面。

民間金主也可以有代書執照，以前一般都是透過代書去找民間金主，所以才會有代書等於民間二胎的觀念，你跟代書借的二胎，代書只是幫你在（例：台北／新北／台中二胎貸款區域）地政事務所做一些相關的地政設定，是個職業人員，是個身分的名詞，不適合用來命名你的房貸是屬於哪一種形式。